摘 要：本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的內(nèi)涵和特點(diǎn),指出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本管理的重要性和原則,針對性地提出了相應(yīng)的實(shí)施對策。
關(guān)鍵詞：全面成本管理 項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的內(nèi)涵和特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理定義為:房地產(chǎn)全面成本管理是在某種制度安排和一定的制度環(huán)境下的一項(xiàng)貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目管理活動(dòng)的整個(gè)過程,涉及項(xiàng)目投標(biāo)、中標(biāo)簽約到設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工、竣工驗(yàn)收、直至工程決算的各個(gè)環(huán)節(jié),都力爭降低各種耗費(fèi),以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的動(dòng)態(tài)管理控制活動(dòng)。其成本控制內(nèi)容包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等實(shí)物成本與工程項(xiàng)目管理制度形成與運(yùn)行的制度成本,主要體現(xiàn)“動(dòng)態(tài)性、全面性、全員性、全過程”的成本管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理要符合房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)、生產(chǎn)特點(diǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下方面:
(一)成本分層核算與歸集。
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理制和部門制。房地產(chǎn)企業(yè)按照其施工的特點(diǎn)和要求需具備以下部門:策劃部、設(shè)計(jì)規(guī)劃部、項(xiàng)目施工部、銷售部、質(zhì)量部、用戶回訪部、人力資源部等等。每個(gè)部門的成本各自管理,最終再統(tǒng)一到項(xiàng)目經(jīng)理部。
(二)階段點(diǎn)成本控制與反饋制。
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長,設(shè)計(jì)的部門和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展全面成本管理的前提。同時(shí)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理時(shí)要實(shí)現(xiàn)反饋制,及時(shí)將信息反饋給經(jīng)理層或者最高管理層,以便全面成本管理的順利進(jìn)行。
(三)以單項(xiàng)工程進(jìn)行成本歸集。
以單項(xiàng)工程進(jìn)行成本歸集便于核算和分析。
(四)動(dòng)態(tài)性。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制與質(zhì)量,進(jìn)度控制是不能完全分開的,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制系統(tǒng)。
二、推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的重要性
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,成本管理目標(biāo)無疑是最重要的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是商業(yè)行為,是以利潤最大化為目標(biāo)的,質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)行的。施工企業(yè)中標(biāo)并與業(yè)主簽訂合同后,合同價(jià)格隨之確定,企業(yè)要想獲得盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益,只有把管理的基點(diǎn)放在項(xiàng)目成本管理上,切實(shí)控制和降低成本。而隨著市場越來越規(guī)范、透明,開發(fā)商再以低水平的項(xiàng)目管理方法去開發(fā)項(xiàng)目變得越來越困難。房地產(chǎn)行業(yè)肯定將進(jìn)行一番洗牌,只有那些管理成本低、資金實(shí)力雄厚、品牌信譽(yù)好的企業(yè)才會(huì)最后生存下來。這樣在項(xiàng)目成本管理上面就必須采用一些先進(jìn)的科學(xué)的項(xiàng)目成本管理方法,全面成本管理便是科學(xué)成本管理的重要途徑。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的原則
(一)全面性原則。
全面性成本控制要求對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營全過程的全部生產(chǎn)要素進(jìn)行控制和管理。其內(nèi)涵包括三點(diǎn):全員的成本管理、全過程的成本管理、全要素的成本管理。
(二)例外管理的原則。
“例外管理”是西方國家在企業(yè)經(jīng)營者管理上要求人們把注意力放到不正常的、關(guān)鍵性問題上的一種管理方法。特別是在對成本指標(biāo)日?？刂频闹T多方面,確定“例外”的標(biāo)準(zhǔn)通常有重要性、一貫性、可控性和特殊性。
(三)整體性原則。
成本管理的整體性原則要求把整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)作一個(gè)整體來對待,一是要求各個(gè)階段要按照整體性原則來管理,對于每個(gè)階段中各個(gè)小階段和小環(huán)節(jié)都要統(tǒng)一管理,同時(shí)每個(gè)小階段也應(yīng)按照整體性原則來管理。
(四)系統(tǒng)性原則。