摘 要：本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理的內涵和特點,指出了房地產(chǎn)開發(fā)項目實施成本管理的重要性和原則,針對性地提出了相應的實施對策。
關鍵詞：全面成本管理 項目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理的內涵和特點
房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理定義為:房地產(chǎn)全面成本管理是在某種制度安排和一定的制度環(huán)境下的一項貫穿房地產(chǎn)項目管理活動的整個過程,涉及項目投標、中標簽約到設計施工準備、現(xiàn)場施工、竣工驗收、直至工程決算的各個環(huán)節(jié),都力爭降低各種耗費,以獲得最大的經(jīng)濟效益的動態(tài)管理控制活動。其成本控制內容包括人工費、材料費、機械使用費等實物成本與工程項目管理制度形成與運行的制度成本,主要體現(xiàn)“動態(tài)性、全面性、全員性、全過程”的成本管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理要符合房地產(chǎn)產(chǎn)品特點、生產(chǎn)特點以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點。而房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理的特點主要體現(xiàn)在以下方面:
(一)成本分層核算與歸集。
房地產(chǎn)企業(yè)實施項目管理制和部門制。房地產(chǎn)企業(yè)按照其施工的特點和要求需具備以下部門:策劃部、設計規(guī)劃部、項目施工部、銷售部、質量部、用戶回訪部、人力資源部等等。每個部門的成本各自管理,最終再統(tǒng)一到項目經(jīng)理部。
(二)階段點成本控制與反饋制。
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長,設計的部門和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進行相應的成本管理,這也是房地產(chǎn)開發(fā)項目開展全面成本管理的前提。同時在各個階段、各個環(huán)節(jié)成本管理時要實現(xiàn)反饋制,及時將信息反饋給經(jīng)理層或者最高管理層,以便全面成本管理的順利進行。
(三)以單項工程進行成本歸集。
以單項工程進行成本歸集便于核算和分析。
(四)動態(tài)性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制與質量,進度控制是不能完全分開的,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是一個動態(tài)的控制系統(tǒng)。
二、推行房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理的重要性
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,成本管理目標無疑是最重要的,因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是商業(yè)行為,是以利潤最大化為目標的,質量、進度目標是圍繞著成本目標來進行的。施工企業(yè)中標并與業(yè)主簽訂合同后,合同價格隨之確定,企業(yè)要想獲得盡可能大的經(jīng)濟效益,只有把管理的基點放在項目成本管理上,切實控制和降低成本。而隨著市場越來越規(guī)范、透明,開發(fā)商再以低水平的項目管理方法去開發(fā)項目變得越來越困難。房地產(chǎn)行業(yè)肯定將進行一番洗牌,只有那些管理成本低、資金實力雄厚、品牌信譽好的企業(yè)才會最后生存下來。這樣在項目成本管理上面就必須采用一些先進的科學的項目成本管理方法,全面成本管理便是科學成本管理的重要途徑。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理的原則
(一)全面性原則。
全面性成本控制要求對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)與經(jīng)營全過程的全部生產(chǎn)要素進行控制和管理。其內涵包括三點:全員的成本管理、全過程的成本管理、全要素的成本管理。
(二)例外管理的原則。
“例外管理”是西方國家在企業(yè)經(jīng)營者管理上要求人們把注意力放到不正常的、關鍵性問題上的一種管理方法。特別是在對成本指標日常控制的諸多方面,確定“例外”的標準通常有重要性、一貫性、可控性和特殊性。
(三)整體性原則。
成本管理的整體性原則要求把整個房地產(chǎn)開發(fā)過程當作一個整體來對待,一是要求各個階段要按照整體性原則來管理,對于每個階段中各個小階段和小環(huán)節(jié)都要統(tǒng)一管理,同時每個小階段也應按照整體性原則來管理。
(四)系統(tǒng)性原則。