摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)控制成功與否，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有決定性意義，因此，研究和關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)確定和控制管理問(wèn)題具有現(xiàn)實(shí)意義。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)確定和控制管理進(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；造價(jià)；控制
0 引言
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤(pán)”、“精品”時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度也在加快，在這個(gè)過(guò)程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點(diǎn)受眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提高投資效益?對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)進(jìn)行有效地控制與管理是關(guān)鍵。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程造價(jià)的分類(lèi)及其特點(diǎn)
目前，根據(jù)我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段（項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、投資收益分析），項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批），項(xiàng)目實(shí)施階段（施工階段），項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。
在項(xiàng)目投資決策階段，開(kāi)發(fā)商依據(jù)建議書(shū)編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30％到-20％之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確；第二，此階段開(kāi)發(fā)商有時(shí)是為了爭(zhēng)取項(xiàng)目的開(kāi)工，行政決策意識(shí)比較強(qiáng)，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來(lái)說(shuō)一般又分為四個(gè)小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說(shuō)明書(shū)，作出含有各專(zhuān)業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書(shū)；第二，初步設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡(jiǎn)稱(chēng)擴(kuò)初），開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書(shū)及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。
在項(xiàng)目實(shí)施期間，開(kāi)發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造價(jià)控制的難點(diǎn)在：第一，因物價(jià)上漲所引起的造價(jià)提高；第二，由于設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程和費(fèi)用；第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費(fèi)用的上漲。在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商以合同和工程實(shí)體為基礎(chǔ)，如實(shí)體現(xiàn)建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)，編制竣工決算。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)控制技術(shù)與方法
2.1 立項(xiàng)階段的造價(jià)控制措施 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)收入與造價(jià)分析時(shí)，相對(duì)來(lái)講，收入的不確定性可能大一些，對(duì)于造價(jià)來(lái)講，如材料費(fèi)用，盡管也會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)，但相對(duì)來(lái)講可能小一些。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行造價(jià)相對(duì)準(zhǔn)確的估算，不僅對(duì)于項(xiàng)目可行性研究十分重要，而且對(duì)于造價(jià)控制也十分重要，把造價(jià)控制由事后控制做到事前控制。在造價(jià)估算時(shí)，按會(huì)計(jì)分類(lèi)盡可能的進(jìn)行細(xì)化，使以后在造價(jià)控制時(shí)能夠有的放矢。同樣一個(gè)項(xiàng)目，
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