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淺談房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理

2010/10/9 12:08:32 |  4612次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉(zhuǎn)載   【已有0條評論】發(fā)表評論

形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中,這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成,首先是簽訂合同,即以合同的方式,來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險,在簽訂合同后,無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險,都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險,即通過買保險的方式,將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司,雖然這樣會增加部分成本,但是通過這種方式,最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,遇到重大自然災(zāi)害,或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/P>

    2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理
   
    項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程,必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā),再控制設(shè)計(jì)中的造價,在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價管理方式,按全壽命周期成本最低為原則,進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理,其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中,必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本,不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容??v觀整個項(xiàng)目全過程,決策階段和施工階段是控制的重中之重。
   
    在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段,必須把握成本的關(guān)鍵因素,從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析,即從宏觀的角度出發(fā),大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析,是全面把握效益成本,注重資金投資與效益比例,研究工程價值走向,從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算,對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段,所以在這個階段控制造價,最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更,因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講,必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位,使其嚴(yán)格按圖紙施工,按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握,詳細(xì)審查,對于不需要變更的內(nèi)容,堅(jiān)決駁回,對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程,而且工程中必須要變更的內(nèi)容,予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理,必須委派施工監(jiān)理,在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度,層層把關(guān),對于不符合工程需求的材料予以清除,對于施工方案必須嚴(yán)格審核,提出有利于施工的相關(guān)措施,用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面,必須加強(qiáng)監(jiān)管,使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容,若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生,必須做出相關(guān)處罰。

    2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

    房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品,工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn),影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少,同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定,而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多,如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外,項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科,如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等,需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力,需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型??梢?,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理,范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛,考慮問題要更深入,因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè),素質(zhì)必須得到保證,這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

[1]陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析[J].四川建材,2006,(2):142-144.

[2]陳炷紅,張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理[J].西南科技大學(xué)學(xué)報(bào).2006,(3):67-70.

[3]趙智興.房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì),2009,(22):52-54.

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