方位的預(yù)警系統(tǒng)。預(yù)警體系將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性過(guò)剩、利率風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)周期、投資周期、社會(huì)環(huán)境等外部風(fēng)險(xiǎn)因素量化為指標(biāo),通過(guò)這些指標(biāo)體系的監(jiān)控,隨時(shí)掌握外部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的影響,在風(fēng)險(xiǎn)防范方面掌握主動(dòng)權(quán),減少由于外部條件改變帶來(lái)的損失。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),其實(shí)質(zhì)是將外部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部化處理,將不可控因素變?yōu)榭煽匾蛩亍?/P>
2.3 與城市政府簽訂協(xié)議,保證項(xiàng)目需求
房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),市場(chǎng)變化莫測(cè),為保證市場(chǎng)需求,可與城市政府簽訂協(xié)議。為保證項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng),城市政府不在該片區(qū)出讓土地,或者將舊城改造土地納入當(dāng)年城市土地出讓計(jì)劃,減少當(dāng)年城市土地供應(yīng)量。針對(duì)拆遷戶實(shí)施減免計(jì)劃,如“拆一免二減三”和違章建筑清理計(jì)劃。
3 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施
3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系
在制度層面上,建立以決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)、審計(jì)委員會(huì)為核心的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系,完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度;建立健全崗位責(zé)任制,明確各工作崗位的任務(wù)、責(zé)任;制定完備的風(fēng)險(xiǎn)管理政策、風(fēng)險(xiǎn)提示程序和風(fēng)險(xiǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)。在技術(shù)層面上,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和信息管理系統(tǒng)。
建立健全的崗位責(zé)任制度,發(fā)揮員工的主人翁意識(shí),對(duì)員工適當(dāng)?shù)氖跈?quán),明確員工的權(quán)、責(zé)、利,要求員工及時(shí)將各自工作領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)隱患層層上報(bào),同時(shí)也讓各層員工掌握企業(yè)中各自工作領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)狀況。確定自下而上的“風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)系統(tǒng)”和自上而下的“風(fēng)險(xiǎn)反饋系統(tǒng)”,這兩套系統(tǒng)可充分發(fā)揮員工的主人翁精神,調(diào)動(dòng)工作積極性,有效防范由于員工操作性失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)管理政策以房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中的理念、價(jià)值觀和投資目標(biāo)為依據(jù),以實(shí)際項(xiàng)目、外部條件和項(xiàng)目可承受的風(fēng)險(xiǎn)水平為依托,隨時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理的政策可以確保政策的針對(duì)性和時(shí)效性。
3.2 建立科學(xué)的投資決策流程
房地產(chǎn)拆遷投資項(xiàng)目一方面需要在拆遷、補(bǔ)償、安置等方面享受城市政府的優(yōu)惠政策,因此房地產(chǎn)拆遷投資項(xiàng)目在運(yùn)作期間或多或少會(huì)受到來(lái)自城市政府的行政干預(yù)或者承受領(lǐng)導(dǎo)的意志壓力;另一方面項(xiàng)目的運(yùn)作需要科學(xué)的投資決策流程,在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中切忌出現(xiàn)“領(lǐng)導(dǎo)三拍”現(xiàn)象,以免造成投資決策的失誤。嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn),建立科學(xué)民主的投資決策流程,要求企業(yè)做好評(píng)估工作和項(xiàng)目可行性研究工作。
建立專家資源庫(kù),成員包含來(lái)自法律、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、人口學(xué)、行政、工程、環(huán)境、規(guī)劃、土地以及營(yíng)銷策劃等行業(yè)的專家,以專家團(tuán)隊(duì)為核心的企業(yè)評(píng)價(jià)專家組和項(xiàng)目評(píng)價(jià)專家組,嚴(yán)格按照決策委員會(huì)確定的企業(yè)評(píng)價(jià)體系和項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,將評(píng)估結(jié)果整理成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,作為決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)的投資決策基礎(chǔ)。
4 結(jié)語(yǔ)
舊城改造、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷的運(yùn)作成功會(huì)出現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、居民多贏的局面,即政府通過(guò)解決舊城改造的資金缺口,盤活了舊城經(jīng)濟(jì),改善了居民居住環(huán)境;房地產(chǎn)企業(yè)獲取了開(kāi)發(fā)收益,擴(kuò)大了企業(yè)影響;居民獲得更好的居住環(huán)境,是一項(xiàng)造福于民的工程,將為我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建貢獻(xiàn)力量,因此應(yīng)當(dāng)引起地方政府與房地產(chǎn)投資企業(yè)的足夠重視。
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