標成本,各部門目標成本匯總就形成了整個項目的目標成本。項目目標成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴格控制,杜絕超出。項目目標成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績好壞的基礎標準。
(3)關健工作環(huán)節(jié)成本控制:
在開發(fā)流程中,關健開發(fā)工作有很多項。項目一旦運轉,在目標成本范圍內,有的成本是固定的,不可調整的,而有的是通過員工工作努力和技術提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達成控制目標成本。
通過研究各項開發(fā)工作的特點,可以得出開發(fā)成本變動發(fā)生的關健環(huán)節(jié)在:土地轉讓;工程設計;政府報建;工程發(fā)包;工程管理;工程結算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個關健環(huán)節(jié)。分析每個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進行一些方法探討。
3 成本管理與員工業(yè)績考核
3.1 成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應該層層設防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構成了企業(yè)考核員工業(yè)績的基礎。員工的工作是通過部門業(yè)績體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績,然后在部門內部通過評定來實現(xiàn)。從表2中對應看出各部門與各項成本的工作密切關系。
對一個中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設立的職能部門進行研究,開發(fā)部、工程部、技術部、營銷部、采購部、物業(yè)部是企業(yè)負責生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關,涵蓋政府報建費用、工程費用、銷售費用、管理費用;成本部和合同部負責成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關;總經(jīng)辦和總裁辦對公司所有成本事項進行審核把關,是成本的第三道關;財務部對資金支出進行把關是成本的第四道關;最后由總經(jīng)理、總裁進行支出全面把關。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。
3.2 成本管理與部門業(yè)績評價內容
3.3 成本管理業(yè)績考核辦法
業(yè)績考核以目標成本為基準,以項目實際成本為考核評價依據(jù),通過對員工參與執(zhí)行工程合同情況進行考核,以達到成本控制目標。企業(yè)成本可先分解為若干個項目目標,每個項目目標再分解為若干個合同目標、每個合同目標再按責任比例逐一進行考核和評價企業(yè)部門。項目所有合同考核匯總就形成了項目考核部門業(yè)績,所有項目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績。
以單個合同為例:技術部門優(yōu)化圖紙,使之不能超過設計指標;合同部門不能超過合同指標(設計指標和合同指標均由目標成本派生而成);合同一經(jīng)簽定,交與工程部門執(zhí)行,工程部門確定責任人,由該責任人全程跟蹤完成合同內容直至通過驗收,并交差執(zhí)行其他部門有關工程的管理指令(如修改和變更等),在執(zhí)行中可提出自己的看法和意見以節(jié)約成本。工程完工后,如該筆合同的最終結算款節(jié)省或超標,則首先確認工程責任人的業(yè)績或責任,其次確認其他管理部門的業(yè)績或責任,按一定比例各負其責,綜合考核評定。這樣做就有章可循,實現(xiàn)了公司對員工業(yè)績好壞的考核,每一筆合同都實行考核,就能保證整個項目的成本得到有效控制。
建立合同考核制的做法,可最大限度的調動員工積極性和主觀能動性,提高業(yè)務水平,深挖控制成本的潛力,同時也可避免管理上相互推諉,使成本監(jiān)控真正落實到位。