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房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略

2010/8/6 8:56:37 |  6243次閱讀 |  來源:網(wǎng)友轉載   【已有0條評論】發(fā)表評論

不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合,及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。迭也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控,因此,必須對各項指標確定設計限額,并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是,利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較,優(yōu)化設計,為降低工程造價奠定基礎。
  
  (三)前期造價分析

  通常設計階段成本控制的具體程序是:專題調研設計任務書一方案設計圖紙會審。由于關注點的不同,設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位,因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭,由設計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設計前,要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研,通過考察相關項目、收集最新技術資料,組織專題專家會等方式,與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時,確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式,在設計任務書中。把包含成本控制內容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審,從設計、工程,銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計,設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右,但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用,由此可見,設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段,造價人員的工作重點是通過造價分析,協(xié)助技術人員按技術經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。
  
  二 工程招投標階段的成本控制

  
  建設項目實行工程招投標制,既能引入市場競爭機制,降低工程造價,又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中,為了保證中標價的合理性,防止不合理或非實質性報價中標,在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目,采用低-價中標的形式,這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象,又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取3~4家規(guī)模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。
  投標的程序是:先由投標方自主報價,抽簽決定詢標順序后,進行第一次詢標,詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標,以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮,又使投標人有一種無形的壓力,追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購),我們就是以第一輪低干報價的30%,第二輪又降3%的價格最終成交。

  三 項目建設階段的成本控制
  
  項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

  (一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時,進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中,充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格,特別是對于影響力大的重點項目,往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標,同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

  在招標過程中,工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙,盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中,要仔細分析各投標單位的投標文件,防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設計方案。

  在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式.工程量清單招標有利于項目實施

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