不到位,無法實(shí)施切實(shí)有效的成本控制措施。
(二)制度不健全,分工不合理
目前,我國的房地產(chǎn)施工企業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象,搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度,搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購及進(jìn)場點(diǎn)驗(yàn)工作。這樣表面上看來職責(zé)清晰,分工明確,但實(shí)際上經(jīng)常會(huì)造成一些不必要的浪費(fèi)。
(三)合同過程管理不到位,變更難以控制
主要是合同缺乏規(guī)范化管理,缺少合同分類授權(quán)與審批機(jī)制,變更難,付款效率低。變更控制難在兩個(gè)方面:一是,時(shí)效性強(qiáng);二是難以及時(shí)測(cè)算。付款管理效率底。
(四)成本核算流于形式
在工程施工過程中,許多企業(yè)沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來,沒有階段成本分析,沒有分部分項(xiàng)成本分析,沒有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較,因此對(duì)工程項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)意義不大,部分工程邊設(shè)計(jì),邊報(bào)批,邊施工,致使工程成本無法控制,導(dǎo)致工程成本嚴(yán)重超支。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施
(一)健全成本管理機(jī)制
成本管理是一項(xiàng)科學(xué)化、系統(tǒng)化的管理科學(xué),健全的管理內(nèi)容、完善的管理程序,科學(xué)化的管理方法是提高企業(yè)整體管理水平的關(guān)鍵所在。首先,企業(yè)應(yīng)建立起責(zé)任成本體系的基本框架,把責(zé)任落實(shí)到崗位,落實(shí)到人,最大程度地減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到“權(quán)責(zé)明晰,有據(jù)可依”。其次,要建立明確的獎(jiǎng)罰機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo),簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理等,每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制,如果施工項(xiàng)目成本管理體制沒有很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來,就會(huì)對(duì)成本管理造成很大影響。
企業(yè)應(yīng)全面推行現(xiàn)代成本意識(shí),現(xiàn)代成本意識(shí)是指企業(yè)管理人員對(duì)成本管理和控制有足夠的重視與理解,其目的是從成本與效益的對(duì)比中尋找成本最小化。
(二)做好工程竣工結(jié)算的審查
工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部,由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性,對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除,不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊,同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明,以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書的審核,由于公司項(xiàng)目較多,結(jié)算人員有限,為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性,最好采用三級(jí)審查方式,即首先由造價(jià)咨詢公司(或監(jiān)理公司)初審,剔除結(jié)算書中不合理之處,再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作,最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督,也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。
(三)做好合同管理
對(duì)合同的管理就是成本控制的過程。合同管理融合了財(cái)務(wù),預(yù)算、工程等多個(gè)部門。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況,合同分工程合同、材料合同兩大類。
公司所有重大經(jīng)濟(jì)合同的實(shí)施均從合同匯簽開始。合同管理到位,所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理,成本控制就有了一個(gè)扎實(shí)的平臺(tái)。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排,尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排,要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一,避免合同管理與資金管理脫節(jié)。工程部側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間、工程進(jìn)度等內(nèi)容,避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。
(四)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程和管理結(jié)構(gòu)
提升企業(yè)成本管理水平,無可避免地要對(duì)業(yè)務(wù)流程和管理架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和整合。程序上而言,首先要理順業(yè)務(wù)關(guān)系、摸清數(shù)據(jù)的來龍去脈。理順業(yè)務(wù)關(guān)系,就應(yīng)對(duì)某些業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)關(guān)系進(jìn)行改造,盡量簡化、填補(bǔ)、整合、自動(dòng)化中間環(huán)節(jié),從而最大程度地減少浪費(fèi),收取最佳效益。
綜上所述,房地產(chǎn)公司要有效地進(jìn)行成本管理和控制,主要在于公司內(nèi)部預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門有意識(shí)的加強(qiáng)管理和融通,強(qiáng)化各自職能,運(yùn)用合同軟件、財(cái)務(wù)軟件等統(tǒng)一整合企業(yè)資源,重視合同管理、資金管理,這樣才能有效地進(jìn)行成本管理和控制。