成本管理歷來是大多數(shù)房地產開發(fā)項目的一個重頭戲,房地地產開發(fā)重中之重就是成本最小化、利益最大化,開發(fā)所面臨的風險最小化。
對于開發(fā)商來說,項目的成本管理和控制意義重大,在房產市場中,哪個開發(fā)商能控制好成本就更具有競爭力,不容易被市場淘汰。前幾年房地產市場的外部環(huán)境良好,銷售非?；鸨?筆者所在城市有的售樓處都出現(xiàn)一套房幾個人搶著買的現(xiàn)象,由于房地產開發(fā)的利潤太高,很少有人去關注開發(fā)成本的問題。隨著國家的宏觀調控,房地產銷售開始滑坡,房子不好賣了,房產開發(fā)商的利潤逐漸開始下降,業(yè)內的競爭不斷加劇,房地產企業(yè)要想在這種激烈的競爭的環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須加強房地產開發(fā)項目的成本管理。只有控制成本,提升管理水平,才能維系經營。
下面我簡單的探討目前房地產開發(fā)成本管理控制存在的問題以及解決的辦法:
一、房地產企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內容
(一)房地產企業(yè)開發(fā)項目的成本構成
房地產企業(yè)的成本構成因素非常復雜,包含了外部和內部因素,涉及環(huán)境、經營、技術、管理等各個方面。
1、土地成本。包括土地征用及拆遷費,土地購置費、出讓金、七通一平費等。土地成本投入比重較大,是造成開發(fā)商的啟動資金壓力的重要因素。
2、前期費用。各個城市有所不同,以南京為例,包括基礎設施配套費、新墻體材料費、散裝水泥費、白蟻防治費、施工圖審查費等。
3、建安工程費。指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。此費用根據(jù)市場競爭確認,在一定的建筑結構特征下,成本基本固定,浮動不大。
4、配套設施成本。主要是指建設公共配套設施的費用,包括道路、供水、供電、排污管網(wǎng)、環(huán)保等。
5、管理費用。主要由人力資源成本、資金成本、稅務成本及銷售費用構成,對于開發(fā)商而言,資金鏈是影響投資成敗的關鍵,只要是融資成本低于銷售利潤,則就可適當融資降低自有資金壓力,此因素為影響成本的敏感性因素。
(二)房地產企業(yè)項目成本控制的內容
房地產企業(yè)項目成本控制的內容主要有以下幾個方面:
1、項目策劃階段。項目策劃主要是指可行性研究,也就是尋找項目、市場調查和投資評估的成本核算與管理。
2、項目設計階段。設計是工程建設的關鍵,它對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù),設計費一般只占建設項目總投資的1%以下,但設計工作對工程造價的影響程度達75%以上,由此可見設計在整個工程建設成本控制中具有何等重要的作用。
3、施工階段。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制,技術措施是實施項目投資的必要保證。
4、項目銷售階段。這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下,房地產銷售費用為房地產銷售價格的2—4%,費用數(shù)額大,對房地產開發(fā)利潤的高低有直接影響。
5、技術創(chuàng)新與工藝調整階段。在工程施工中,進行技術創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新,包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用,對于企業(yè)在市場經濟的競爭中取得有利地位非常重要。
二、目前房地產企業(yè)開發(fā)項目成本管理存在的問題
(一)不重視成本控制
由于近十年來房地產市場火爆,很多房地產公司都不重視決策成本的控制,一些房產開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識,比如有的公司沒有專門的部門控制成本,由其他部門兼顧。另外很多房產公司成本管理人員沒有法律意識、責任意識和合同觀念,最終導致成本控制責任不落實,工作