比行業(yè)價值鏈，并對作業(yè)進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構成和提高作業(yè)的質量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。
房地產開發(fā)流程再造的步驟如下：①繪制現有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動；②借助魚刺圖等工具發(fā)現現有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序；③尋求解決問題的方法，由專人負責實施；④評估實施結果，修正解決方案，重新實施；⑤進行下一個問題的解決；⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運轉自如。通過流程優(yōu)化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產開發(fā)流程的運轉效率。
3、作業(yè)分析。對房地產開發(fā)企業(yè)流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產品產量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發(fā)業(yè)務中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現象。這樣，整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力，如項目前期作業(yè)可以分為：土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設計等工作，應對該階段的工作合理排序，保證該階段目標的完成。
因此，作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，進一步優(yōu)化已經形成的作業(yè)鏈，降低房地產企業(yè)開發(fā)成本。
三、房地產開發(fā)中應用作業(yè)成本法應注意的問題
本文僅僅就 ABC 法在房地產企業(yè)成本管理方面的運用進行研究，在實際操作中，還應注意以下問題：
1、考慮房地產企業(yè)自身情況。我國房產行業(yè)與先進制造行業(yè)相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC 法的實施是可以帶給房產行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業(yè)應根據企業(yè)自身的生產特點、經營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施 ABC 法?？梢詮年P鍵作業(yè)中心開始，逐步推進，發(fā)現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經驗與總結。
2、準確成本追溯與分配。ABC 核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。
3、注意重要性原則。房產企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發(fā)生的、額度較大的費用進入 ABC 核算體系。
4、要在房地產企業(yè)中成功實施 ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
主要參考文獻：
[ 1] 燕洪國，嚴復海. 基于價值鏈的戰(zhàn)略成本管理問題探析[J]. 價值工程，2005. 9. 34.
[ 2] 加華，姜加宏. 作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用研究[J]. 工業(yè)技術經濟，2006. 25. 10.