開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類,對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施,應(yīng)單設(shè)成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設(shè)立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并;對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。
4.準(zhǔn)確的進行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。
對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜,成本核算對象比較細化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進行分配,而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算,然后按各個成本對象和對應(yīng)成本項目進行分配。例如:大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用;土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細科目中分細目歸集,每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當(dāng)期所發(fā)生的費用,在分配時無需按細目分攤,若成本管理需要可以再按細目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當(dāng)月發(fā)生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤;對于預(yù)付款項中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項,應(yīng)直接進入成本項目歸集,并及時取得發(fā)票;對于工程決算后欠付的款項應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提,包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。
已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途,采用不同的方法進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如:(1)為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后,應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(2)開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時,將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內(nèi),應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價后的工程決算書,這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況,按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計提相應(yīng)的成本費用,從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實際總成本,并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。若屬于出租經(jīng)營的項目,則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前,竣工交付在后,工程決算若不及時完成,成本核算則不可能真實和及時,進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則,以各個獨立銷售單元(獨立核算對象)進行明細核算,以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。