摘 要:本文結(jié)合筆者工程造價控制管理實踐,從建筑工程經(jīng)濟的角度,運用一般經(jīng)濟學(xué)原理,從建筑工程決策階段、設(shè)計階段和施工階段對房地產(chǎn)投資項目工程造價全過程的有效控制與管理措施進行了詳細分析闡述。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資;建筑項目;工程造價;控制措施;動態(tài)控制
1引言
建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設(shè)全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設(shè)中一項重要的技術(shù)與經(jīng)濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領(lǐng)域。
在20世紀(jì)80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理( wholeprocess cost managent -WPCM )的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上,對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價,以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
本文從工程經(jīng)濟的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學(xué)的分析與測算,保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應(yīng)放在如下三個階段,即決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段及施工階段。
2決策階段工程造價的有效控制
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度
最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價控制是否科學(xué)合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應(yīng)從以下幾個方面人手:
2.1項目選址是項目成功與否的基礎(chǔ)
1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位;
3)要編制科學(xué)的環(huán)境評價報告;
4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應(yīng)編制項目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價具有建設(shè)各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設(shè)備及工器具購置費;
3)工程建設(shè)其他費用;
4)基本預(yù)備費;
5)漲價預(yù)備費;
6) 建設(shè)期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導(dǎo)意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結(jié)合財務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表。
根據(jù)表1,應(yīng)將各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價的層次性計價特點,結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
3規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計階段工程造價有效控制措施
設(shè)計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計