摘 要：文章主要針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出了分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目開發(fā);成本控制
隨著市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時代,利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代,專業(yè)化分工越來越細,專業(yè)化水平越來越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化,實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費用的降低、控制。特別在房地產(chǎn)開發(fā)項目上節(jié)流有著更重要的意義。
本文主要針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出分析。對房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中的各種耗費進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項費用控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
一、設(shè)計階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低產(chǎn)品造價,就必須重視設(shè)計工作,從投資形成之初就進行嚴格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計,設(shè)計階段對房地產(chǎn)項目投資有較大影響,初步設(shè)計階段對投資的影響可能性達75%～95%?？梢?房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟性對項目成本起著關(guān)鍵性的作用。項目設(shè)計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點:
1.引入競爭機制,實行設(shè)計招標。實行設(shè)計招標制度,一方面可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭,不斷加強自身管理,提高設(shè)計水平,增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案上的選擇范圍,保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。最后,在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下,實行設(shè)計招標制度有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案,降低工程造價,使設(shè)計階段投資費用控制。
2.推行限額設(shè)計,努力減少設(shè)計費用。可行性研究階段編制的投資估算,經(jīng)批準是初步設(shè)計的投資最高限額;初步設(shè)計階段編制的設(shè)計概算,經(jīng)批準是施工圖設(shè)計的投資最高限額;施工圖設(shè)計則按照概算投資細分指標進行限額設(shè)計,形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合,才能不會突破投資目標值,這就是限額設(shè)計的目標管理。只要這個目標管理到位,限額設(shè)計工作就會成功,項目的投資目標值就能實現(xiàn)。
特別需注意影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的因素,比如說結(jié)構(gòu)配筋,要求設(shè)計單位根據(jù)地質(zhì)勘察報告的設(shè)計數(shù)據(jù),按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率,從而控制工程造價。
二、招標投標階段
住宅地產(chǎn)(商品房)項目的招投標大致有土地招投標、設(shè)計招標、施工招投標、監(jiān)理有招標、裝修裝飾招投標、配套工程投招標、景觀綠化招投標、智能化招投標、材料設(shè)備招投標等等。采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中,充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格,特別是對于影響力大的重點項目,往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標。
在招標投標階段進行成本控制必須抓住以下幾點:
1.選擇合格合作方。對潛在合作方進行五項控制內(nèi)容(即資質(zhì)等級、誠信記錄、近期在本地域的同業(yè)業(yè)績、資金實力、參與項目經(jīng)理人選、技術(shù)、設(shè)備)應(yīng)綜合考評,缺一不可,規(guī)避進場后再調(diào)整風(fēng)險;特別是主要項目負責(zé)人近來的業(yè)績、服務(wù)、信譽必須經(jīng)過分項嚴格的考察。
2.招標文件的編