種評估價(jià)格？房地產(chǎn)評估價(jià)格的本質(zhì)是什么？下文將進(jìn)行分析。
三、房地產(chǎn)評估價(jià)格的本質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)師揭示出客觀、合理、公平、公正的評估價(jià)格，就找到了房地產(chǎn)評估價(jià)格的本質(zhì)。但從量的角度分析和把握，這是模糊的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估價(jià)格是因交易或預(yù)期交易的需要而出現(xiàn)，也是因這種交易的需要而存在。那么，它就應(yīng)該是交易或預(yù)期交易雙方自主的共同的意愿表示。
1.完全市場自主決定的價(jià)格。通常相對完全的市場可以任由市場自主決定價(jià)格，這是當(dāng)前絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“完全市場”的特征如下：（1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買；（2）買者和賣者的人數(shù)眾多；（3）買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由（；4）買 者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格；（5）就成交價(jià)格而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；（6） 買者和賣者無串通共謀行為；（7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)生活中，純粹的完全市場是不存在的。但世界上倡導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)的國家，都盡可能地讓市場機(jī)制在商品交易中發(fā)揮最大的作用，即由市場自主決定的價(jià)格起引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。由市場自主決定的價(jià)格是供求雙方討價(jià)還價(jià)的結(jié)果，即供求雙方在各種影響因素下博弈均衡的結(jié)果。這一結(jié)果實(shí)現(xiàn)了交易雙方自主自愿的共同意愿。
但基于上面的論述，房地產(chǎn)商品及市場特性決定它不能做到任由市場自主決定價(jià)格。所以，需要房地產(chǎn)估價(jià)師去測算能達(dá)到交易或預(yù)期交易雙方自主、共同的意愿表示的價(jià)格，既挖掘出房地產(chǎn)評估價(jià)格的本質(zhì)。
2.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)。有專業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，這可能是一種形象的說法。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)，在追求量的的精確的過程中，在揭示交易或預(yù)期交易雙方自主、共同的意愿表示的價(jià)格過程中，需要專業(yè)化的技能、技巧，需要個(gè)人主觀能動(dòng)性的發(fā)揮?？茖W(xué)需要大膽的想象和猜測，但需要去檢驗(yàn)，不象藝術(shù)可以是個(gè)人想象力的充分發(fā)揮。所以，在揭示交易或預(yù)期交易雙方自主、共同的意愿表示的價(jià)格，既挖掘出房地產(chǎn)評估價(jià)格本質(zhì)的過程中，需要借助博弈論的方法去精確化房地產(chǎn)的評估結(jié)論，而不是憑借沒有充分說服力的想象。
3.房地產(chǎn)評估價(jià)格的研究。首先，有專業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)評估價(jià)格的核心是房地產(chǎn)商品的價(jià)值。現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)值是核心，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。
其次，有人認(rèn)為房地產(chǎn)評估價(jià)格是西方經(jīng)濟(jì)理論中的均衡價(jià)格。在西方經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。
從上圖看出，E 點(diǎn)為房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線的交點(diǎn)。所以，E 點(diǎn)對應(yīng)的橫軸 QE 為房地產(chǎn)的市場需求量與供給量相等時(shí)的商品數(shù)量；E 點(diǎn)對應(yīng)的橫軸 PE 為房地產(chǎn)的市場需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)然，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在論證供求理論時(shí)設(shè)定了其理論假設(shè)前提，所以供求理論本身無懈可擊。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)市場需求量與供給量相等的情況幾乎不存在。即使數(shù)量相等，供求雙方的市場勢力也不一定相等。數(shù)量只是影響價(jià)格的一個(gè)重要因素。無論孰強(qiáng)孰弱，價(jià)格最終是供求雙方博弈均衡的結(jié)果。
因此，我國房地產(chǎn)市場中，供大于求或求大于供是正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而且市場價(jià)格不僅僅受供求雙方的影響。當(dāng)求大于供（即商品的供給量大于需求量）或供方市場勢力強(qiáng)于需方時(shí)，正常合理客觀的市場價(jià)格必然高過房地產(chǎn)市場需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。常采用拔河的例子來形象表現(xiàn)交易雙方為爭得公平價(jià)而進(jìn)行較量的情形，無論游戲雙方人數(shù)的多寡，當(dāng)各方的綜合競爭力充分發(fā)揮、雙方相持不動(dòng)時(shí)，即達(dá)到所謂博弈均衡