較高，但銷(xiāo)售的單方價(jià)格可提高 10%以上，且室外園林綠化造價(jià)較低，預(yù)計(jì)市場(chǎng)也銷(xiāo)售較好，所以選擇第二方案。
4.1.2 在設(shè)計(jì)的不同階段進(jìn)行投資控制與管理，優(yōu)化設(shè)計(jì)圖紙
房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品，應(yīng)盡可能作為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)可使投資降低，由于戶(hù)型根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)確定，所以在不同的設(shè)計(jì)階段主要是通過(guò)測(cè)算和控制指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的控制目標(biāo)。
4.1.2.1 方案設(shè)計(jì)階段。
主要對(duì)基坑支護(hù)、結(jié)構(gòu)方案、外墻裝飾、園林景觀(guān)、建筑物節(jié)能等分析優(yōu)化方案設(shè)計(jì)。如基坑支護(hù)從支護(hù)類(lèi)型、護(hù)坡、錨管對(duì)不同方案測(cè)算造價(jià)，選擇優(yōu)化空間比較大的設(shè)計(jì)方案；結(jié)構(gòu)方案主要從柱網(wǎng)布置、結(jié)構(gòu)形式、挑板多少、外掛裝飾件數(shù)量等進(jìn)行分析比較，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案；外墻裝飾主要從外立面復(fù)雜程度、外墻長(zhǎng)度、外墻材料的選擇及所占比率等進(jìn)行優(yōu)化；園林景觀(guān)主要從景觀(guān)重要程度和軟硬景觀(guān)的比例及選材（如植物是否適宜本地氣候、石材厚度的選擇等）等來(lái)分析園林景觀(guān)的合理性；建筑物節(jié)能可通過(guò)測(cè)算和控制窗地面積比例指標(biāo)，不同戶(hù)型的窗地面積比例會(huì)直接影響工程造價(jià)，合理的窗地面積比例能達(dá)到節(jié)能和降低造價(jià)的目的。另外，住宅樓的欄桿、欄板類(lèi)型應(yīng)盡可能少，并標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，這樣，只要統(tǒng)計(jì)并控制好量就行了。表 1 是案例項(xiàng)目其中幾幢建筑物的窗地面積比例等按類(lèi)同項(xiàng)目及經(jīng)驗(yàn)測(cè)算的控制指標(biāo)。
本案例項(xiàng)目外墻測(cè)算數(shù)據(jù)如表 2 所示。
4.1.2.2 初步設(shè)計(jì)階段
主要復(fù)核結(jié)構(gòu)的合理性，明確合理結(jié)構(gòu)布置和結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)。通過(guò)計(jì)算和分析結(jié)構(gòu)參數(shù)，如計(jì)算結(jié)構(gòu)構(gòu)件的向何尺寸、配筋率及混凝土含量等指數(shù)是否符合控制目標(biāo)，優(yōu)化到控制目標(biāo)后才進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目的控制目標(biāo)如表3 所示。
同時(shí)，復(fù)核建筑的合理性及優(yōu)選部分材料。通過(guò)計(jì)算和分析窗地面積比例、外墻含量及外墻涂料與石材比例等建筑指標(biāo)，控制指標(biāo)含量在控制目標(biāo)范圍內(nèi)。并通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，分析確定材料設(shè)計(jì)選用表，優(yōu)選部分材料，包括園林景觀(guān)工程材料，測(cè)算價(jià)格應(yīng)符合控制目標(biāo)。
4.1.2.3 施工圖設(shè)計(jì)階段
復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否在限額要求內(nèi)，優(yōu)化到符合控制目標(biāo)。如本項(xiàng)目的第 4 幢混凝土和鋼筋 測(cè) 算 含 量 分 別 為 0.389 m 3/m2 和 60.13kg / m2，混凝土含量符合要求，鋼筋應(yīng)優(yōu)化配筋。
同時(shí)，復(fù)核建筑指標(biāo)是否合理。如在立面圖基礎(chǔ)上針對(duì)不同規(guī)格外檐外、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選砌筑材料規(guī)格；測(cè)算欄桿等含量是否符合要求等。
4.2 限額分解
工程限額設(shè)計(jì)全過(guò)程就是目標(biāo)確定、分解、實(shí)施、檢查、反饋與評(píng)價(jià)的控制循環(huán)過(guò)程。本案例將費(fèi)用轉(zhuǎn)化為數(shù)量或含量指標(biāo)進(jìn)行控制，即按費(fèi)用目標(biāo)分解轉(zhuǎn)化為數(shù)量或含量控制目標(biāo)，使設(shè)計(jì)人員直觀(guān)明了，較好地控制工程造價(jià)，使造價(jià)控制在投資目標(biāo)范圍內(nèi)。如將進(jìn)行詳細(xì)施工圖設(shè)計(jì)前測(cè)算的本項(xiàng)目主要數(shù)量或含量測(cè)算如以下含量匯總表，對(duì)照控制目標(biāo)，有些指標(biāo)符合要求，有些目標(biāo)超出范圍，需進(jìn)行優(yōu)化再測(cè)算，直至達(dá)到指標(biāo)目標(biāo)。根據(jù) 1~5 幢建筑物的特點(diǎn)和要求，測(cè)算分解各指標(biāo)含量如下表 5。
4.3 材料設(shè)備優(yōu)化
在此階段投資控制應(yīng)對(duì)施工圖紙的施工技術(shù)、工藝和造價(jià)等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并選擇性?xún)r(jià)比高的建筑材料，按有關(guān)規(guī)定編制施工圖預(yù)算。施工圖階段造價(jià)不能超過(guò)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算。材料設(shè)備的選用對(duì)工程造價(jià)影響很大，對(duì)投資控制具有重要的意義。在案例項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)材料設(shè)備進(jìn)行多次市場(chǎng)調(diào)研及性?xún)r(jià)比分析，確定本項(xiàng)目采用的主要材料設(shè)備型號(hào)及價(jià)格等，作為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)時(shí)材料設(shè)備選用的限價(jià)要求，達(dá)到限額目標(biāo)。如本項(xiàng)目的部分材料設(shè)備型號(hào)及限價(jià)如表 6。
4.4 工程模擬清單方法
工程設(shè)計(jì)階段通過(guò)測(cè)算和含量分析來(lái)