據(jù)是北京市居住用途的平均地價(jià)。
據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以明顯看出，地價(jià)的增長(zhǎng)是相對(duì)平穩(wěn)的， 但2004年是土地價(jià)格增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，原因是2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。當(dāng)“價(jià)高者得”成為土地取得的主要方式時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，土地取得成本的逐年增長(zhǎng)。
最終在市場(chǎng)上的土地成交價(jià)格是介于政府出讓底價(jià)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商最高底價(jià)之間，而且，隨著土地出讓市場(chǎng)中需求競(jìng)爭(zhēng)程度的增強(qiáng)，價(jià)格越接近后者，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占的比重就越大，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間就越小。
(二)建安成本分析
建筑安裝工程費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)和計(jì)劃利潤(rùn)及稅金組成，目前我國(guó)建安工程費(fèi)用主要采用定額測(cè)算，包括的費(fèi)用項(xiàng)目眾多。在目前的統(tǒng)計(jì)資料中，沒(méi)有單純以建安成本為基礎(chǔ)編的指數(shù)，而較常用的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)作為反映固定資產(chǎn)投資額價(jià)格變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，主要由建筑安裝工程投資完成額、設(shè)備、工器具購(gòu)置投資完成額和其他費(fèi)用投資完成額三部分組成，因此本文以固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)代替單一的建安成本指數(shù)進(jìn)行分析。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格我們選取了房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，它主要是指房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。以上數(shù)據(jù)均來(lái)源北京市2004~2007年統(tǒng)計(jì)年鑒。
由于所選取的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)和土地價(jià)格指數(shù)之間統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法不一致。因此我們將北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)按照成交時(shí)間，統(tǒng)一修正到2000年年初，測(cè)算出相應(yīng)的環(huán)比價(jià)格。從而使土地成本、建安成本和房屋銷(xiāo)售價(jià)格具有可比性。
從北京市房?jī)r(jià)、地價(jià)和固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)折線(xiàn)圖可以看出：隨著時(shí)間的推移，固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)幅度不大，房?jī)r(jià)與地價(jià)按不同的比率增長(zhǎng)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城市土地供給的緊缺，地價(jià)的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)超過(guò)了房?jī)r(jià)的上漲幅度。
這可以看出目前北京市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)的大幅上漲，其中一部分是由地價(jià)上漲引起的。這與北京市的情況基本相符。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的各因素分析
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本形成的各因素比較來(lái)看，我國(guó)不同地區(qū)基本有著較為類(lèi)似的構(gòu)成情況，即土地成本、建安成本和相關(guān)的稅費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成因素，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段、土地制度逐漸變遷、市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化和制度化的變革時(shí)期及房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)其的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。為了讓分析更具客觀性，本文選取了兩個(gè)中等發(fā)展的城市，長(zhǎng)沙和西安，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的情況。
為了橫向比較以及分析的方便，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的因素對(duì)比時(shí)，將項(xiàng)目成本構(gòu)成因素進(jìn)一步歸納為土地成本項(xiàng)、建安成本項(xiàng)、相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)。為了更明確地看出房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，我們添加了利潤(rùn)項(xiàng)。經(jīng)計(jì)算三項(xiàng)對(duì)比份額分別約為10%，55%和20%，稅費(fèi)成本達(dá)到20%，建設(shè)成本占到房?jī)r(jià)的二分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)在15%左右。
可以看出，我國(guó)目前房?jī)r(jià)主要以建安成本為主。其中稅費(fèi)成本和土地成本也是構(gòu)成大項(xiàng)。在我國(guó)目前的國(guó)情下，一般成熟市場(chǎng)的行業(yè)回報(bào)率與社會(huì)平均回報(bào)率相當(dāng)，約為8%左右，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，行業(yè)回報(bào)率達(dá)到了15%。這也說(shuō)明了我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成存在著明顯的不合理性。
四、結(jié)論
我們分析過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等構(gòu)成，其中土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)是住房?jī)r(jià)格最主要的組成部分。由于住房?jī)r(jià)格包含許多構(gòu)成因素，房?jī)r(jià)與地價(jià)、建安工程費(fèi)和相關(guān)的稅費(fèi)之間比例究竟是多少才合理，這是一個(gè)很難回答的問(wèn)題，有些地區(qū)比如西安、成都地價(jià)較低，但由于房屋建造質(zhì)量高，建筑成本高，房?jī)r(jià)也偏高，因此它們之間沒(méi)有一個(gè)評(píng)價(jià)合理與否的固定標(biāo)準(zhǔn)。
合適的比例是房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件，這要求政府與開(kāi)發(fā)商共同努力，相互配合，既要控制建筑成本的上升，又要控制土地成本的增長(zhǎng)，同時(shí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)改革也需要跟整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展保持一致。