【摘要】合同管理是企業(yè)防范經(jīng)營風(fēng)險,加強(qiáng)內(nèi)部控制的一項(xiàng)重要工作。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜而龐大的工程,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,面臨的合同風(fēng)險很多,本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中最終構(gòu)成項(xiàng)目開發(fā)成本的相關(guān)合同的管理進(jìn)行探討。通過對項(xiàng)目合同的風(fēng)險管理,達(dá)到控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本和預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險的目的。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 合同 風(fēng)險 管理
合同管理是企業(yè)防范經(jīng)營風(fēng)險,加強(qiáng)內(nèi)部控制的一項(xiàng)重要工作。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜而龐大的工程,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,面臨的合同風(fēng)險很多,涉及到眾多的法律法規(guī),如合同法、物權(quán)法、招標(biāo)投標(biāo)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等。作為房地產(chǎn)企業(yè),要實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)營風(fēng)險和效益最大化的目標(biāo),就必須對項(xiàng)目開發(fā)全過程所涉及的合同進(jìn)行有效管理。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中最終構(gòu)成項(xiàng)目開發(fā)成本的相關(guān)合同(以下統(tǒng)稱“項(xiàng)目合同”)的管理(包括對合同談判、簽訂、履行、完成和總結(jié)等一系列行為的監(jiān)督、檢查、糾正、完善的全過程)進(jìn)行探討。通過對項(xiàng)目合同的風(fēng)險管理,達(dá)到控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本和預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險的目的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)
1、主體的多樣性
房地產(chǎn)項(xiàng)目按照開發(fā)進(jìn)程,通常要簽訂的合同有:土地使用權(quán)出讓合同、合作開發(fā)合同、項(xiàng)目貸款合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、勘察合同、咨詢合同、施工合同、材料設(shè)備采購安裝合同等。因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中,需要與不同的主體進(jìn)行合同談判與商洽。
2、條款的專業(yè)性
房地產(chǎn)開發(fā)通過專業(yè)化運(yùn)作,已形成了較為成熟的模式,因此項(xiàng)目開發(fā)中涉及的多數(shù)合同均有通用(固定)條款或直接體現(xiàn)為格式合同。專業(yè)化的合同條款既有利于減少分歧,提高合同談判效率,又有利于事后達(dá)成共識,對合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生的糾紛起到化解矛盾的作用。
3、期限的長期性
房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的周期,通常項(xiàng)目合同的履行時間跨度較長,甚至涵蓋整個項(xiàng)目開發(fā)周期,如合作開發(fā)合同、施工合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同等。
4、履行的復(fù)雜性
受市場變化、政策調(diào)控、法律法規(guī)出臺或修訂、項(xiàng)目所處位置規(guī)劃或地理?xiàng)l件變化等的影響,合同在履行過程中,可能出現(xiàn)種種突發(fā)狀況,除了根據(jù)合同條款來協(xié)商解決,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目合同通常標(biāo)的額都較大,一旦發(fā)生利益沖突,各方為了維護(hù)自身權(quán)利,往往可能展開尖銳的談判,或采取各種應(yīng)對措施,增加了合同履行的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目合同存在的風(fēng)險
合同風(fēng)險是客觀存在的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜性,房地產(chǎn)項(xiàng)目合同自身的特性,使房地產(chǎn)項(xiàng)目合同可能面臨下述風(fēng)險。
1、履約風(fēng)險
(1)合同主體履約能力風(fēng)險。合同主體的履約能力是合同的目的能否順利實(shí)現(xiàn)的保證。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長,因此在合同履行過程中,可能遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或履約不能,如經(jīng)營管理不善、資金出現(xiàn)問題、施工單位受其他重大安全事故影響等。(2)合同條款風(fēng)險。合同是合同主體對某些事項(xiàng)經(jīng)過協(xié)商確定的約定,因此,在合同談判或簽訂過程中,合同各方可能出現(xiàn)一些基于信任或妥協(xié)讓步的條款,對日后合同的順利履行可能產(chǎn)生不確定性。此外,在合同金額、結(jié)算依據(jù)、時間節(jié)點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全等對項(xiàng)目成本影響大的方面,如果在細(xì)節(jié)上沒有注意予以明確,將會存在很大的合同履行隱患。(3)補(bǔ)救措施不當(dāng)風(fēng)險。合同履行過程中如果產(chǎn)生糾紛,必須及時采取相關(guān)措施,如果未能及時收集相關(guān)證據(jù),導(dǎo)致證據(jù)不足或訴訟時效過期等,可能產(chǎn)生敗訴的風(fēng)險。
2、政策風(fēng)險
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一,受