開發(fā)管理工作中)。
房地產開發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高;但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如,設計者不了解施工工藝,從而使設計方案施工困難,影響項目建設的成本和進度;或者施工單位經驗不足,不太懂建筑設計,未能“按圖施工”。為了解決這類問題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性(Constructability)是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現(xiàn)場操作中,以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產開發(fā)中,也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案;項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案,考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間,提出最佳的進度計劃;施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工(管理)經驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸し?在規(guī)劃設計階段對建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設計方案,從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性,比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮,可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。
另一方面,施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調,不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此,可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素:
5.1房地產開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者,開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上,即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。
5.2盡早實施。在項目的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響,可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢,產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去,而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
5.3持續(xù)開展研究。一方面,可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面,實習“知識管理”,即通過計劃和總結,將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華,將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現(xiàn)知識共享和再利用。
6結語
綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的,房地產開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產開發(fā)經營的全過程中實施顧客滿意管理,即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經營,加強管理,并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
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