法、矩陣分析法等。有效的風(fēng)險評估工作有助于我們更加深刻地認識房地產(chǎn)項目的主要風(fēng)險因素。第三,風(fēng)險應(yīng)對是針對風(fēng)險評估的結(jié)果,為降低項目風(fēng)險的不利影響而制定的風(fēng)險應(yīng)對措施。常見的風(fēng)險應(yīng)對措施有風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、減輕風(fēng)險措施、風(fēng)險自留、應(yīng)急措施、風(fēng)險分擔(dān)措施等。最后,風(fēng)險監(jiān)控就是要跟蹤識別的風(fēng)險因素、識別剩余風(fēng)險和新風(fēng)險,調(diào)整風(fēng)險管理計劃,評估消減風(fēng)險的效果。
基于以上分析,本文建立了房地產(chǎn)項目生命期各階段風(fēng)險管理活動的對應(yīng)矩陣。見表1。不難看出,在房地產(chǎn)項目從投標決策→土地獲取→建設(shè)→租售與物業(yè)管理的逐級推進過程中,綜合風(fēng)險因素對比階段風(fēng)險因素,其相對重要性不斷下降;采用的風(fēng)險評估方法也對應(yīng)地由以定性為主轉(zhuǎn)為定量為主;風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容相應(yīng)增加,工作難度逐步加大。
三、房地產(chǎn)項目全生命期的風(fēng)險管理框架
在確定了房地產(chǎn)項目生命期各階段風(fēng)險管理活動內(nèi)容的基礎(chǔ)上,構(gòu)建一個整體、動態(tài)的房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究總框架,有助于我們從宏觀上把握房地產(chǎn)風(fēng)險管理的總體脈絡(luò)。
所謂房地產(chǎn)項目全生命期風(fēng)險管理框架就是在明確風(fēng)險管理對象的基礎(chǔ)上,遵循風(fēng)險管理的過程性,圍繞房地產(chǎn)項目全生命期展開動態(tài)、持續(xù)的風(fēng)險管理框架。如圖1所示。在該研究框架下,進行風(fēng)險管理具有以下優(yōu)點:一是通過有效的反饋機制,可以及時反映各階段的風(fēng)險信息,以便及時響應(yīng)風(fēng)險;二是通過多次動態(tài)循環(huán),可以積累豐富的風(fēng)險信息,便于建立具有價值的風(fēng)險管理數(shù)據(jù)庫。
參考文獻
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