目上,正是價值管理需要解決的問題。鑒于此,研究方需成立價值管理小組來構(gòu)建業(yè)主的價值體系,從而使項目很快定位。價值管理團隊將從以下兩個方面著手去把握業(yè)主的真實需求。
首先是因勢利導(dǎo)與業(yè)主溝通
業(yè)主相關(guān)專業(yè)知識的缺乏,這將導(dǎo)致業(yè)主不能夠和價值管理小組在一個水平上交流,這往往會造成溝通無效,使價值管理團隊無法很好的把握業(yè)主的真實需求。此時價值管理小組就需要具備把專業(yè)術(shù)語通俗化的能力,逐步誘導(dǎo)業(yè)主與其多交流,從中把握業(yè)主所關(guān)注的標(biāo)準(zhǔn)。通常,更關(guān)注經(jīng)濟效益的業(yè)主,要求較高的投資報酬率,更強調(diào)社會效益的業(yè)主,則要求該項目在外觀上能夠呈現(xiàn)一定的獨特性,為該城市的美觀做出自己的貢獻,同時也暗中提高同類項目的標(biāo)準(zhǔn)。價值管理團隊要根據(jù)業(yè)主不同的側(cè)重點,在業(yè)主的價值體系中安排不同的權(quán)重。
第二是采用可視化技術(shù)與業(yè)主交流
隨著多媒體技術(shù)的發(fā)展,特別是目前先進3D技術(shù)已經(jīng)能夠使業(yè)主看不懂的兩維文件變成具體可見的三維效果圖,從而使得業(yè)主和價值管理團隊的交流可以更加的形象。通過效果圖的觀看,業(yè)主可以直接對圖中不滿意的地方提出自己的見解,從而避免事后在施工過程中或建成后再修改的問題產(chǎn)生。
(三)項目投資財務(wù)分析
在投資機會研究中,通過項目的財務(wù)分析,可以以數(shù)據(jù)的形式直觀地顯示項目在成本上是否可行,因而一直是業(yè)主最為關(guān)注的焦點。國內(nèi)的房地產(chǎn)項目的開發(fā)由于公司資金實力的影響,還處在房地產(chǎn)經(jīng)營的最低層面快速銷售。這樣雖可獲得及時的現(xiàn)金流,但同時也失去了項目持續(xù)盈利的能力。對于銷售的項目來說,財務(wù)分析就是要計算:在考慮資金的時間價值的前提下,從項目的現(xiàn)金流中得到的收益能否用以彌補之前發(fā)生的成本損失,而不必考慮價值管理中所談到的全壽命周期成本;但是對于持有者長期獨自經(jīng)營的項目,則需要考慮考慮全壽命周期成本,這樣便能清楚的掌握項目在整個壽命周期內(nèi)的成本構(gòu)成,做出明智的成本分配。如一般業(yè)主總會比較看重項目的初始投資成本,總想法設(shè)法削減該部分的成本,導(dǎo)致建筑物的某些重要功能是欠缺,進而導(dǎo)致該建筑物在使用過程中出現(xiàn)降低員工績效的情況發(fā)生,從而使該建筑物在使用過程中增加了太多的無形資源浪費。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)逐步成熟的情況下,項目將不再是快速銷售而是長期持有,這樣利用價值管理的全壽命周期成本來對項目進行財務(wù)分析是必要的。
三、房地產(chǎn)項目的空間布局
國內(nèi)許多房地產(chǎn)項目的壽命很短,尤其是與國外一些發(fā)達國家相比,因此就造成了中國的房子用了二十幾年就被劃為拆遷對象,這樣雖然造就中國的GDP高漲,但也極大的浪費了中國本就稀缺的社會和自然資源。此類問題的產(chǎn)生原因在于房屋的空間布局不合理和功能過時,如果能夠在房屋空間布局的設(shè)計上加入價值管理的因素,就可有效的緩解這一狀況。
(一)商鋪的空間布局
一個好的商鋪當(dāng)然要重視區(qū)位,但好的區(qū)位并不能成就一個不錯的商業(yè)。因為一個商鋪的空間布局將在某種程度上決定該商業(yè)的品味和人氣。如何對商場的空間進行合理布局?除了類比類似成功的項目外,要重視對客戶群體需求的挖掘,因為消費者因素對空間商業(yè)布局的影響是很重要的。消費者與商場的互動效應(yīng)是通過人流集聚吸引和集聚吸引人流兩種方式實現(xiàn)的。目前,研究商鋪空間布局的一個有效方法,是問卷調(diào)查法。即通過問卷調(diào)查方法,幫助顧客群體想在一個什么樣的環(huán)境下購物,從而引導(dǎo)出目標(biāo)群體的真實需求,然后通過FAST圖來使這些需求表達出來。
(二)住宅戶型空間布局
自03到07年間,房地產(chǎn)業(yè)隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的加劇處于高速發(fā)展時期,開發(fā)