會”后，再進行初步設計和施工圖設計，并要求編制出各個步驟的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。
在城市風景項目中，采取了以下措施對規(guī)劃設計階段進行了成本控制。第一，對規(guī)劃設計進行設計招標，迫使設計競爭者樹立良好的經(jīng)濟意識，重視建設項目的投資效果和建設成本。第二，進行限額設計，按照批準的設計任務書和初步投資估算進行設計，并逐步進行施工圖設計和分步分項設計，且各步各項都有設計投資限額，保證總成本不超過總投資額。第三，嚴格評估規(guī)劃設計質量，加強開放商和設計單位的溝通，并將前期策劃和市場調研結果融入規(guī)劃設計中，提高規(guī)劃設計的質量。第四，與設計單位簽定設計合同，針對設計中出現(xiàn)的問題和成本要求在合同中有具體的條款，并明確違約責任。
四、施工階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工階段是依據(jù)規(guī)劃設計方案和圖紙，利用原材料、半成品和各種設備建設房屋的過程，在整個開發(fā)過程中占據(jù)很長的時間。施工階段的成本控制非常復雜，對總投資的影響很大。據(jù)有關資料分析，這一階段對工程造價的影響程度可達5%--10%。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的成本控制主要包括：編制成本計劃，確定成本控制的目標；審查施工組織設計和施工方案；控制工程款的動態(tài)結算；控制工程變更。
在城市風景項目施工階段中，主要采用以下做法和手段進了成本控制。
?。ㄒ唬娀俺杀尽币庾R，加強全面管理。對參與此項目的每個部門甚至每個工作人員強化“成本”意識，加強部門之間的協(xié)調和溝通。在聽取現(xiàn)場管理人員建議的基礎上制定切實可行的成本計劃，并在需要的時候及時作出調整。
?。ǘ┐_定成本控制的對象。在項目實施之前，項目部對項目所要發(fā)生的費用首先進行大致分類，主要分為主要費用和次要費用、固定費用和變動費用，并在此基礎上進行詳細分類，形成圖表形式，由現(xiàn)場成本管理人員記錄，以便在將來項目實施過程中，時刻關注每項費用的發(fā)生情況，并進行有效控制。
?。ㄈ┘訌姾贤芾恚瑖栏窨刂坪贤兏?。從項目立項公司就成立了合同管理小組，負責此項目發(fā)生的主要合同關系。針對施工階段的合同管理，要明晰合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工、監(jiān)理和材料合同的條款進行嚴密審查，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更嚴格其審查和批準程序，有效控制工程造價。
?。ㄋ模﹪揽夭牧?、設備的質量和價格。由于此項目是開發(fā)商負責材料采購和供應，所以材料、設備的質量和價格是成本控制的重點。對材料和設備的質量，由專業(yè)檢驗人員進行檢驗，出具檢驗報告并負相關責任；價格方面，施行認證制度，并對材料采購和設備選用過程中出現(xiàn)的“回扣”現(xiàn)象進行嚴格管理，保證材料和設備的價格和質量。
（五）制定有效的獎勵措施。此項措施的實施大大調動了成本管理人員的積極性，對項目成本控制產(chǎn)生了重大的影響。對成本管理人員的獎勵采取物質和精神獎勵相結合的方式，并對相關人員提供專業(yè)進修、職級晉升和國內外考察機會。
五、結論
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理各個階段對成本的節(jié)約度是不同的，從整體上來看，前期的決策和規(guī)劃設計階段對項目成本節(jié)約的作用巨大，而施工階段要控制成本也要加強管理?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段都要加強成本管理，不能忽視每一個環(huán)節(jié)和階段，只有這樣才能加強開發(fā)商的市場競爭力，提升開發(fā)商的利潤空間。
參考文獻
[1]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M]北京，中國建筑工業(yè)出版社，2007
[2]鄒偉，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段[J]施工技術，2006（12）
[3]唐煒，房地產(chǎn)上市公司財務指標比較分析[J]價格月刊，2005（10）