[摘 要]中國房地產(chǎn)市場逐步開放，競爭逐步加劇，宏觀調(diào)控政策力度逐漸加大，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的贏利水平產(chǎn)生了重要影響。要保持正常的開發(fā)贏利，就必須從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理入手。本文就此問題，結(jié)合實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)關(guān)鍵階段。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本管理 關(guān)鍵階段
作者簡介：劉立芳（1984－），女（漢族），河北石家莊人，西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院工程管理專業(yè)2004級本科生，研究方向：工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；馬文斌（1985），男（漢族），內(nèi)蒙古包頭人，西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院工程管理專業(yè)2004級本科生。
一、前言
項(xiàng)目成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項(xiàng)目的具體要求，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等的管理活動，以完善成本管理制度，提高成本核算水平，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過程。針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有效的管理和控制項(xiàng)目成本，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和竣工驗(yàn)收階段。但這幾個(gè)階段在整個(gè)過程中所處的時(shí)間和所起的作用也不同，本文認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制有以下三個(gè)關(guān)鍵階段：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工階段。
城市風(fēng)景位于西安市高新區(qū)內(nèi)，丈八北路以東，西辛莊以西、科技路以南，唐興路以北，總用地面積89016.1m2，總建筑面積245467 m2，是高科房產(chǎn)開發(fā)的中高檔城市成熟居住區(qū)。
二、投資決策階段的成本控制
投資決策階段的成本控制是關(guān)系到項(xiàng)目投資成敗的決策，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來發(fā)生的實(shí)際成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說首先要建立科學(xué)的決策機(jī)制。決策最主要的依據(jù)是項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究評價(jià)指標(biāo)包括規(guī)劃評價(jià)、設(shè)計(jì)方案評價(jià)、市場定位評價(jià)、經(jīng)濟(jì)評價(jià)等。
城市風(fēng)景項(xiàng)目的投資決策通過了集團(tuán)總部投資決策委員會的論證，并委托了甲級工程咨詢單位進(jìn)行了項(xiàng)目可行性研究。
項(xiàng)目的投資決策通過前期的市場調(diào)查，對影響項(xiàng)目的宏微觀環(huán)境因素進(jìn)行分析，對項(xiàng)目周期內(nèi)的供需因素進(jìn)行調(diào)查，并運(yùn)用回歸分析等方法對項(xiàng)目的市場前景進(jìn)行了預(yù)測；項(xiàng)目規(guī)劃評價(jià)主要考慮了項(xiàng)目的可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車位、配套設(shè)施和交通等因素，分析了各個(gè)因素對項(xiàng)目成本的影響；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評價(jià)主要從項(xiàng)目性價(jià)比和經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，考察項(xiàng)目的采光、通風(fēng)、環(huán)保、節(jié)能等因素。項(xiàng)目市場定位評價(jià)是在前期市場調(diào)查和市場預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊和區(qū)域進(jìn)行定位，并針對項(xiàng)目將來商業(yè)和住宅的租售價(jià)格、租售對象和租售率進(jìn)行了分析；項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)是整個(gè)項(xiàng)目投資的重點(diǎn)，主要從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、盈虧平衡、敏感性和風(fēng)險(xiǎn)方面進(jìn)行評價(jià)。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制
結(jié)合大量項(xiàng)目測算，設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程費(fèi)用中所占比例較少,一般只占建安成本的2%--3%，其初步設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響程度為75%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)的影響程度為25%--35%，如果施工開始，通過改善施工技術(shù)等措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性只為5%--10%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，項(xiàng)目施工成本也就隨之確定。由此可見，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制造價(jià)能起到事半功倍的效果。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定過程中，城市風(fēng)景項(xiàng)目采用總體控制和分步確定的方法。首先對總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的建造成本進(jìn)行總目標(biāo)的控制，通過 “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證