的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制
　　
　　對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分,是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段:(1)項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子,完成投資決策階段的技術(shù)性工作;編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析;在成本分析的基礎(chǔ)上,進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。(2)設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上,一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理,并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù);初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇,按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本,將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi),并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。(3)動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動(dòng)遷工作,一方面,應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估,確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度,以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約,另一方面,要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。(4)招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。(5)施工階段的成本控制。主要包括:編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。(6)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)做好周密的預(yù)測(cè),采取相應(yīng)的對(duì)策,避免盲目投資。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,了解需求情況,根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),做到有的放矢。

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