弱環(huán)節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的失敗并不是因?yàn)橐恍┡既坏囊蛩卦斐傻?而是在項(xiàng)目投資決策時(shí)就注定沒有市場(chǎng),注定要失敗。很多企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析時(shí),由于開發(fā)商本身決策水平不高,職業(yè)素質(zhì)較低,從而造成對(duì)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)。在市場(chǎng)條件不成熟的情況下,沒有經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查,沒有經(jīng)過系統(tǒng)的、科學(xué)分析論證,僅憑直觀的市場(chǎng)感覺或少數(shù)所謂“專家”的意見來決定項(xiàng)目的決策,具有極大盲目性,從而導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)失敗。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保證項(xiàng)目的成功開發(fā),應(yīng)采用科學(xué)的、系統(tǒng)的決策模式以提高投資決策的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。
成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以能夠在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭中取得成功,是與這些開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的前期決策分不開的。怎樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)前期決策的準(zhǔn)確性:進(jìn)行項(xiàng)目投資論證時(shí)所采用的理論依據(jù)的準(zhǔn)確與否,項(xiàng)目投資決策者的專業(yè)素質(zhì)、理論水平的高低,論證參與人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德水平,以及項(xiàng)目論證所掌握數(shù)據(jù)的全面性、準(zhǔn)確性均直接關(guān)系著項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。只有建立完善、科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,同時(shí)做好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查,保證項(xiàng)目決策基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性,這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的準(zhǔn)確,進(jìn)而保證項(xiàng)目的開發(fā)成功。
(三)降低開發(fā)成本,加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的競爭能力
由于房屋的銷售價(jià)格始終是消費(fèi)者最為關(guān)注的問題,所以降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本是提高開發(fā)項(xiàng)目競爭能力的重要手段,是保證項(xiàng)目開發(fā)成功的重要渠道之一。
1 通過合同管理的手段加強(qiáng)項(xiàng)目的開發(fā)成本控制,同時(shí)通過引進(jìn)項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制,選擇費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的項(xiàng)目施工單位以及監(jiān)理單位等方式來達(dá)到降低項(xiàng)目開發(fā)成本的目的。
2 控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本首先應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度可達(dá)70%~90%,設(shè)計(jì)階段工作水平的高低、質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益。
3 項(xiàng)目開發(fā)成本的控制還可通過合理確定企業(yè)的融資組合來完成。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資額巨大,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進(jìn)行項(xiàng)目融資,有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)80%以上,高額貸款利息使開發(fā)企業(yè)付出較大的融資代價(jià)。所以通過確定合理、有效的項(xiàng)目融資組合,降低項(xiàng)目的融資成本,對(duì)降低項(xiàng)目的開發(fā)成本有著直接的效果。
4 提高房屋設(shè)計(jì)水平,保證項(xiàng)目的開發(fā)成功。為保證項(xiàng)目的開發(fā)成功,開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高房屋設(shè)計(jì)水平,提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的高、新技術(shù)含量。在房屋設(shè)計(jì)、布局時(shí),強(qiáng)化居住的實(shí)用性,合理利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源,提高產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性,增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭能力,使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競爭中處于不敗之地。
5 塑造良好的企業(yè)品牌。良好的房地產(chǎn)品牌不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成功起著至關(guān)重要的作用,同時(shí)良好的品牌形象還會(huì)給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價(jià)值——品牌價(jià)值,例如上海萬科地產(chǎn),由于萬科地產(chǎn)的良好品牌,不但該企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目銷售火爆,而且售價(jià)也比周邊樓盤每平方米高出700~1000元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程,它必須以開發(fā)商的一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體,逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可,才能最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)應(yīng)選擇的模式
為保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā),企業(yè)應(yīng)選擇適合自身,適合所開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式,以提高項(xiàng)目開發(fā)的效率。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)、