對(duì)目標(biāo)成本核算的核算對(duì)象和成本分析的對(duì)象相對(duì)應(yīng)的。費(fèi)用分解的粗細(xì)程度由項(xiàng)目的復(fù)雜程度決定。不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按成本費(fèi)用分解的設(shè)置也不盡相同，但差別不大。
2.目標(biāo)成本在主體維上的分解
將目標(biāo)成本在主體維上進(jìn)行分解，即按組織管理系統(tǒng)(如處室、分廠、班組、和個(gè)人)或成本責(zé)任系統(tǒng)(即各級(jí)各類責(zé)任中心和個(gè)人)表示的分、子目標(biāo)成本體系。
房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本在主體維上的分解和房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)有著直接的聯(lián)系，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本在主體維上的分解是以企業(yè)的管理架構(gòu)為基礎(chǔ)建立的。
目標(biāo)成本在主體維上的分解就是在房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)基礎(chǔ)上，將目標(biāo)成本層層分解和展開，直至各個(gè)責(zé)任中心，具體到部門，形成部門的責(zé)任目標(biāo)成本;具體到崗位，形成崗位的責(zé)任目標(biāo)成本，作為崗位考核和部門考核的依據(jù)。
3.目標(biāo)成本在時(shí)間維上的分解
將目標(biāo)成本在時(shí)間維上進(jìn)行分解，分解后形成一個(gè)用時(shí)間單位或階段表示的分、子目標(biāo)體系，如年度成本目標(biāo)、季度成本目標(biāo)和月度成本目標(biāo)等。三種目標(biāo)成本體系相互依賴、相互交錯(cuò)、相互滲透，構(gòu)成一個(gè)三元立方體式的目標(biāo)成本總體系。
三、目標(biāo)成本達(dá)成
1.目標(biāo)成本達(dá)成的控制模式
根據(jù)目標(biāo)成本的原理，建立一套合適的旨在改進(jìn)傳統(tǒng)的成本控制，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本達(dá)成的控制模型。
在模型中，設(shè)計(jì)階段導(dǎo)入價(jià)值工程優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，從而優(yōu)化目標(biāo)成本;施工階段導(dǎo)入價(jià)值工程，控制建安施工成本;使用維護(hù)階段導(dǎo)入價(jià)值工程，降低使用維護(hù)費(fèi)用。以目標(biāo)責(zé)任書的方式落實(shí)各項(xiàng)目標(biāo)成本指標(biāo)給各個(gè)部門，規(guī)劃部門按照目標(biāo)責(zé)任書上規(guī)定的數(shù)額推行限額設(shè)計(jì);經(jīng)營(yíng)管理部門按照目標(biāo)責(zé)任書上規(guī)定的數(shù)額進(jìn)行招標(biāo)控制;工程管理部門按照目標(biāo)責(zé)任書上規(guī)定的數(shù)額進(jìn)行施工管理和成本控制;物業(yè)部門按照目標(biāo)責(zé)任書上規(guī)定的數(shù)額進(jìn)行招標(biāo)控制。
2.目標(biāo)成本指標(biāo)的落實(shí)
目標(biāo)成本指標(biāo)落實(shí)，是把分解后的分、子目標(biāo)逐項(xiàng)或逐個(gè)、逐級(jí)、逐層分配、下達(dá)和落實(shí)到各個(gè)責(zé)任單位和個(gè)人身上，從而形成一個(gè)上下左右相互保證的目標(biāo)成本管理責(zé)任體系。
目標(biāo)成本指標(biāo)的落實(shí)過程，既是三維目標(biāo)的責(zé)任目標(biāo)成本形成的過程，又是三維目標(biāo)達(dá)到現(xiàn)實(shí)統(tǒng)一的過程。責(zé)任目標(biāo)成本的形成在房地產(chǎn)企業(yè)一般以目標(biāo)成本責(zé)任書的形式體現(xiàn)出來，即公司與各個(gè)責(zé)任中心簽署目標(biāo)成本責(zé)任書，有時(shí)也稱為內(nèi)部合同。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，不同的責(zé)任中心，責(zé)任書的內(nèi)容有所不同，但無論什么樣內(nèi)容的責(zé)任書上都應(yīng)該明確責(zé)任目標(biāo)的數(shù)額和完成責(zé)任目標(biāo)的獎(jiǎng)懲情況。目標(biāo)成本在分解、協(xié)商中的統(tǒng)一，還只是方案的統(tǒng)一，而不是現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)一。目標(biāo)成本落實(shí)中以責(zé)任中心(責(zé)任單位或責(zé)任人)為中心，把三維目標(biāo)有機(jī)地、現(xiàn)實(shí)地結(jié)合在一起，把各個(gè)分子目標(biāo)與其責(zé)任單位或責(zé)任人直接的、現(xiàn)實(shí)的結(jié)合起來，從而使方案中的統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)一。
四、產(chǎn)品實(shí)際成本核算
1.作業(yè)成本法的在產(chǎn)品實(shí)際成本核算的具體應(yīng)用
針對(duì)成本的計(jì)算扭曲，同時(shí)考慮作業(yè)成本法對(duì)于成本核算方面的優(yōu)異之處，特別是間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：
(1)以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)并建立同質(zhì)工序作業(yè)。
(2)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因。
(3)確定各項(xiàng)成本動(dòng)因類型;登記錄入各項(xiàng)作業(yè)成本動(dòng)因的原始憑證名稱及來源，并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表。
(4)匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。
2.責(zé)任目標(biāo)成本核算