摘 要 在加入WTO之后，如何提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是我們當(dāng)前所面臨的重要問(wèn)題。闡述了在這種情況下如何合理確定與有效控制房地產(chǎn)的工程造價(jià)以提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的幾條途徑。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā) 造價(jià) 控制
我國(guó)加入ＷＴＯ后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。國(guó)外房產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制等優(yōu)勢(shì)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場(chǎng)面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會(huì)腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)模化、集團(tuán)化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過(guò)加強(qiáng)工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭(zhēng)取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價(jià)問(wèn)題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問(wèn)題。一般來(lái)講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。
１ 決策階段的造價(jià)控制
可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過(guò)程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。
１．１ 完善投資決策機(jī)制
要成立投資策劃部門，造價(jià)工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。
１．２ 建立項(xiàng)目審查制
公司內(nèi)部員工做的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提出自己相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。
１．３ 隨行就市，及時(shí)修正
隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報(bào)告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。
2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個(gè)方面來(lái)控制：
２．１ 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證的事情發(fā)生。
２．２ 實(shí)行限額設(shè)計(jì)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。
２．３ 開展價(jià)值工程的應(yīng)用
價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來(lái)悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本