房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來得到國(guó)家的高度重視。因?yàn)榕c百姓生活息息相關(guān)，歷來也是眾人矚目的焦點(diǎn)行業(yè)之一。其中房?jī)r(jià)的問題是各方觀點(diǎn)交織的“火力點(diǎn)”，在當(dāng)前全球性金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)如何走一條健康發(fā)展之路更是引發(fā)熱議。
加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的全過程管理
加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的投資管理，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)突出包圍，穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程造價(jià)預(yù)算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經(jīng)濟(jì)合理的依據(jù)，重視項(xiàng)目投資預(yù)算管理，將有利于提高設(shè)計(jì)和投資控制。
土地施行招、拍、掛代替原來的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大重點(diǎn)轉(zhuǎn)折，標(biāo)志著行業(yè)規(guī)范建設(shè)行為，行業(yè)自律水平的提高，同時(shí)一系列業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提，兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)更處于極為艱難的處境。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的投資風(fēng)險(xiǎn)管理日顯突出。
投資控制的基本原則和方法在項(xiàng)目建設(shè)中，項(xiàng)目的投資控制緊緊圍繞著三大目標(biāo)，造價(jià)控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。實(shí)踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項(xiàng)目規(guī)劃中的計(jì)劃目標(biāo)有可能難以實(shí)現(xiàn)，需要在實(shí)施過程中合理調(diào)整，收集實(shí)際數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，以判斷是否有存在偏差。
工程造價(jià)管理是一個(gè)涵蓋多個(gè)系統(tǒng)的工程，任何單方面的控制工作都無法取得令人滿意的效果，要有效控制造價(jià)，就應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同和信息管理等方面采取措施，系統(tǒng)的控制工程造價(jià)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程管理，將決策階段風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)，控制在最低范圍內(nèi)。
日前，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。這是從2004年以來執(zhí)行了近五年的35％自有資本金貸款比例首次下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以說迎來了一個(gè)良性發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，用好、用足政策的同時(shí)，加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，把項(xiàng)目造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)的開發(fā)企業(yè)，將獲得更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間。
全過程管理的內(nèi)容
1）、正確定位項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，決定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位。有了項(xiàng)目正確的定位目標(biāo)，可以周期性地對(duì)投資實(shí)際發(fā)生值和計(jì)劃值進(jìn)行比較，未發(fā)生偏差，繼續(xù)實(shí)施，發(fā)生偏差及時(shí)分析原因，采取措施糾編，還可以根據(jù)已完成工程的實(shí)際情況預(yù)測(cè)未來值，提前采取預(yù)防措施，使項(xiàng)目造價(jià)始終處于受控狀態(tài)。
2）、成本最低合理化：一方面在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，既符合使用功能、美學(xué)功能、環(huán)境功能的要求，又達(dá)到降低成本的目標(biāo)，它是成本控制的關(guān)鍵。另一方面加強(qiáng)在項(xiàng)目實(shí)施過程的管理，專項(xiàng)方案論證等，使可能性變成現(xiàn)實(shí)。
3）、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的合同履行能力：由于項(xiàng)目建設(shè)具有一次性特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識(shí)，對(duì)合同知識(shí)知之甚少，不理解合同的基本要素，導(dǎo)致合同管理混亂，就會(huì)給項(xiàng)目造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。所以在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要經(jīng)常檢查合同執(zhí)行情況，建立履約情況記錄，預(yù)測(cè)未來合同執(zhí)行情況，有偏差及時(shí)提出預(yù)防措施。項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行合同評(píng)價(jià)，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導(dǎo)。
4）、重視信息管理：目前我國(guó)已進(jìn)入了信息時(shí)代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個(gè)樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設(shè)計(jì)方案、售價(jià)、銷售情況及開發(fā)商的實(shí)力，務(wù)求知已知彼