房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資控制是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開(kāi)始，至今發(fā)展迅速，房地產(chǎn)管理人員大部分是從設(shè)計(jì)單位或施工單位招聘的。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和投資控制工作聯(lián)系不夠緊密，比較普遍。外國(guó)專(zhuān)家曾指出，我國(guó)的工程技術(shù)人員的技術(shù)水平、工作能力與外國(guó)同行相比不分上下，但是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)結(jié)合的觀念缺乏，思想保守。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)只管技術(shù)、規(guī)范的運(yùn)用，而項(xiàng)目管理人員只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，工程造價(jià)人員只對(duì)不同階段設(shè)計(jì)好的圖紙進(jìn)行概算、預(yù)算，沒(méi)有將各種影響因素全面考慮，能動(dòng)的控制設(shè)計(jì)。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要聘用復(fù)合型的工程技術(shù)人員。
2.2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)投資控制
工程設(shè)計(jì)通常分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、和施工圖設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)主要是針對(duì)技術(shù)比較復(fù)雜、工程量比較大的項(xiàng)目，一般性住宅項(xiàng)目只需要進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。
初步設(shè)計(jì)階段做好項(xiàng)目方案的優(yōu)化比較是項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵，此階段形成的初步設(shè)計(jì)概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的最高限額。
強(qiáng)化意識(shí)、增強(qiáng)觀念。設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員必須樹(shù)立經(jīng)濟(jì)核算的意識(shí)和觀念，克服重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守浪費(fèi)、不要迎合建設(shè)單位“喜高(標(biāo)準(zhǔn))好大(規(guī)模)”要求;把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)與概算有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，克服“兩結(jié)合”的脫節(jié)狀態(tài)。
在此期間，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員應(yīng)充分利用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)方案的優(yōu)先、優(yōu)化過(guò)程中充分發(fā)揮自己不可替代的作用，隨時(shí)對(duì)各類(lèi)方案做出客觀準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)性分析，當(dāng)好設(shè)計(jì)人員的參謀。用動(dòng)態(tài)分析方法進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，變“畫(huà)了算”為“算著畫(huà)”，把價(jià)值工程運(yùn)用到具體的設(shè)計(jì)中，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的功能和價(jià)值進(jìn)行分析、比較，以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，從而擇優(yōu)取得技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果最好的設(shè)計(jì)方案。在某項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，根據(jù)設(shè)計(jì)條件：多層的容積率為1.5、建筑密度<25%，中高層、高層容積率為1.8、建筑密度<22%; 高層或基礎(chǔ)埋深≥3米的民用建筑應(yīng)按地面建筑物底層面積建人防地下室，同時(shí)配建地面總建筑面積4%的人防地下室等。經(jīng)過(guò)價(jià)值工程的應(yīng)用，將全部高層的方案和高層多層混合的方案放棄，采用全部多層的設(shè)計(jì)方案。
在人防地下室的設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)人防地下室的設(shè)計(jì)規(guī)范，進(jìn)行充分的學(xué)習(xí)，對(duì)人防地下室的功能進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將人防地下室與地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行結(jié)合，將人防地下室的埋深進(jìn)行了變通，節(jié)約造價(jià)300萬(wàn)元。
2.3、項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)投資控制
采用限額設(shè)計(jì)按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)。一方面按照分配的投資限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)把限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)放在單位建筑面積工程量控制上。根據(jù)我公司以往完成的項(xiàng)目資料，相似的戶(hù)型組合和面積方案。提出一些有根據(jù)的限額要求，例如，我們要求多層住宅建筑每平方米建筑面積：含鋼量不得大于29公斤、混凝土用量不得大于0.3立方米等。
加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理也是限額設(shè)計(jì)的一個(gè)重要內(nèi)容，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以保證總投資額不被突破。
推廣應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，對(duì)于廚房、衛(wèi)生間的面積和使用有特殊要求的，使用標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案。
實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度。長(zhǎng)期以來(lái)設(shè)計(jì)單位形成的重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傾向，原因在于設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新，被社會(huì)認(rèn)可的只是技術(shù)上的創(chuàng)新(如建筑造型和使用功能)，而控制工程造價(jià)的創(chuàng)新卻得不到應(yīng)有的關(guān)注甚至認(rèn)同。設(shè)計(jì)人員在降低工程造價(jià)上深挖潛力的設(shè)計(jì)成果，得不到表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)，反而要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這樣便挫傷了他們的積極性，造成了設(shè)計(jì)單位和人員要求安全保險(xiǎn)，不問(wèn)造價(jià)高低; 導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)的“肥梁、肥柱”等抬高工程造價(jià)的現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)中引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)智，實(shí)行獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)勵(lì)那些設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、工程造價(jià)節(jié)省的設(shè)計(jì)，處罰那些因設(shè)計(jì)浪費(fèi)而造成經(jīng)濟(jì)損失的設(shè)計(jì)，能激勵(lì)設(shè)計(jì)人員深挖設(shè)計(jì)潛力，重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)控制工程造價(jià)將是一個(gè)大的突破。
3、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的投資控制是取得良好投資效益的關(guān)鍵階段。應(yīng)該改變傳統(tǒng)的投資管理觀念，在土地競(jìng)拍、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段盡早進(jìn)行投資控制，體現(xiàn)事前控制的思想，堅(jiān)持把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資控制的重點(diǎn)放在前期階段上，取得事半功倍的控制效果。