房地產(chǎn)項目開發(fā)投資控制是技術與經(jīng)濟的有機結合。我國的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開始，至今發(fā)展迅速，房地產(chǎn)管理人員大部分是從設計單位或施工單位招聘的。房地產(chǎn)項目設計和投資控制工作聯(lián)系不夠緊密，比較普遍。外國專家曾指出，我國的工程技術人員的技術水平、工作能力與外國同行相比不分上下，但是經(jīng)濟和技術結合的觀念缺乏，思想保守。項目設計過程中，設計人員在設計時只管技術、規(guī)范的運用，而項目管理人員只注重施工現(xiàn)場的管理，工程造價人員只對不同階段設計好的圖紙進行概算、預算，沒有將各種影響因素全面考慮，能動的控制設計。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要聘用復合型的工程技術人員。
2.2、項目初步設計投資控制
工程設計通常分為初步設計、技術設計、和施工圖設計。技術設計主要是針對技術比較復雜、工程量比較大的項目，一般性住宅項目只需要進行初步設計和施工圖設計。
初步設計階段做好項目方案的優(yōu)化比較是項目投資控制的關鍵，此階段形成的初步設計概算一經(jīng)批準，即為擬開發(fā)項目建設投資的最高限額。
強化意識、增強觀念。設計單位和設計人員必須樹立經(jīng)濟核算的意識和觀念，克服重技術輕經(jīng)濟、設計保守浪費、不要迎合建設單位“喜高(標準)好大(規(guī)模)”要求;把技術與經(jīng)濟、設計與概算有機地結合起來，克服“兩結合”的脫節(jié)狀態(tài)。
在此期間，房地產(chǎn)項目管理人員應充分利用自己的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，在設計方案的優(yōu)先、優(yōu)化過程中充分發(fā)揮自己不可替代的作用，隨時對各類方案做出客觀準確的經(jīng)濟性分析，當好設計人員的參謀。用動態(tài)分析方法進行多方案技術經(jīng)濟比較，變“畫了算”為“算著畫”，把價值工程運用到具體的設計中，通過對項目的功能和價值進行分析、比較，以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實現(xiàn)價值最大化，從而擇優(yōu)取得技術經(jīng)濟效果最好的設計方案。在某項目設計中，根據(jù)設計條件：多層的容積率為1.5、建筑密度<25%，中高層、高層容積率為1.8、建筑密度<22%; 高層或基礎埋深≥3米的民用建筑應按地面建筑物底層面積建人防地下室，同時配建地面總建筑面積4%的人防地下室等。經(jīng)過價值工程的應用，將全部高層的方案和高層多層混合的方案放棄，采用全部多層的設計方案。
在人防地下室的設計過程中，對人防地下室的設計規(guī)范，進行充分的學習，對人防地下室的功能進行了詳細的分析，將人防地下室與地下停車場進行結合，將人防地下室的埋深進行了變通，節(jié)約造價300萬元。
2.3、項目的施工圖設計投資控制
采用限額設計按照批準的初步設計、初步設計概算控制施工圖設計。一方面按照分配的投資限額進行設計，同時把限額設計的重點放在單位建筑面積工程量控制上。根據(jù)我公司以往完成的項目資料，相似的戶型組合和面積方案。提出一些有根據(jù)的限額要求，例如，我們要求多層住宅建筑每平方米建筑面積：含鋼量不得大于29公斤、混凝土用量不得大于0.3立方米等。
加強設計變更管理也是限額設計的一個重要內(nèi)容，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資額不被突破。
推廣應用標準設計，對于廚房、衛(wèi)生間的面積和使用有特殊要求的，使用標準的設計方案。
實行設計的獎罰制度。長期以來設計單位形成的重技術輕經(jīng)濟的傾向，原因在于設計人員的創(chuàng)新，被社會認可的只是技術上的創(chuàng)新(如建筑造型和使用功能)，而控制工程造價的創(chuàng)新卻得不到應有的關注甚至認同。設計人員在降低工程造價上深挖潛力的設計成果，得不到表揚和獎勵，反而要承擔風險。這樣便挫傷了他們的積極性，造成了設計單位和人員要求安全保險，不問造價高低; 導致工程設計的“肥梁、肥柱”等抬高工程造價的現(xiàn)象。在設計中引入風險機智，實行獎罰制度，獎勵那些設計方案優(yōu)秀、工程造價節(jié)省的設計，處罰那些因設計浪費而造成經(jīng)濟損失的設計，能激勵設計人員深挖設計潛力，重視設計方案的經(jīng)濟合理，對控制工程造價將是一個大的突破。
3、結束語
房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的投資控制是取得良好投資效益的關鍵階段。應該改變傳統(tǒng)的投資管理觀念，在土地競拍、項目規(guī)劃和設計階段盡早進行投資控制，體現(xiàn)事前控制的思想，堅持把項目開發(fā)投資控制的重點放在前期階段上，取得事半功倍的控制效果。