?、夙?xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制

　　我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目主體目前主要有政府、房地產(chǎn)開發(fā)公司和個(gè)人項(xiàng)目者，對(duì)于政府項(xiàng)目和國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)，政府主管部門擁有項(xiàng)目決策權(quán)和審批權(quán)，項(xiàng)目收益也基本上歸政府所有，但政府作為投資主體卻不能作為風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體，風(fēng)險(xiǎn)由項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)，而由于經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有決策權(quán)，因此只要不是經(jīng)營(yíng)失誤引起的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)者也就沒(méi)有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，最終只能由國(guó)家承擔(dān)。因此，必須建立房地產(chǎn)項(xiàng)目主體的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，由指導(dǎo)、制定和批準(zhǔn)部門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其決策行為帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，如發(fā)生重大項(xiàng)目失誤應(yīng)追究相關(guān)決策者及主管部門領(lǐng)導(dǎo)不同的行政和法律責(zé)任，確保項(xiàng)目的嚴(yán)肅性和科學(xué)性。同時(shí)，應(yīng)加快國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)制度改革，實(shí)現(xiàn)政企分開，明晰產(chǎn)權(quán)，所有者與經(jīng)營(yíng)者分離，由企業(yè)經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，并強(qiáng)化對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理的監(jiān)督。

　　②項(xiàng)目審批風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制

　　目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目已形成多層次的審批機(jī)構(gòu)，如市級(jí)審批、省級(jí)審批等，但各級(jí)審批機(jī)構(gòu)的審批權(quán)限不明確，審批權(quán)也分散在多個(gè)部門，如規(guī)劃審批、建設(shè)審批等，這不僅使項(xiàng)目審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)， 延誤項(xiàng)目時(shí)機(jī)，也使各審批機(jī)構(gòu)沒(méi)有真正獨(dú)立的決策權(quán)，也就無(wú)法形成明確的審批責(zé)任。因此，只有明確各級(jí)審批機(jī)關(guān)的權(quán)利和責(zé)任，能并的并，能撤的撤，精簡(jiǎn)項(xiàng)目審批機(jī)構(gòu)，同時(shí)規(guī)范項(xiàng)目審批者的行為，制定明確的審批權(quán)限標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)以及獎(jiǎng)懲措施，并由其作為項(xiàng)目審批風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)主體，出現(xiàn)問(wèn)題由該主體全面負(fù)責(zé)，才能使其做到謹(jǐn)慎地進(jìn)行項(xiàng)目分析和評(píng)價(jià)，按國(guó)家有關(guān)政策進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目審批，嚴(yán)把項(xiàng)目審批關(guān)。

　?、廴谫Y風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制

　　從我國(guó)各主要融資機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀過(guò)來(lái)看，都沒(méi)有獨(dú)立自主的融資決策權(quán)，對(duì)某一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否給予融資，融多少資，往往受到來(lái)自各方面的干擾，還遠(yuǎn)未擺脫作為政府出納機(jī)關(guān)的狀況，既然沒(méi)有決策權(quán)，當(dāng)然也就不用承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)由國(guó)家承擔(dān)的不合理局面，因此必須建立資金融通風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，由融資機(jī)構(gòu)對(duì)融資決策全面負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(5)建立全國(guó)和地區(qū)房地產(chǎn)信息中心以及房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

　　現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理不再是單一的、消極的損失補(bǔ)償，而是積極的損失預(yù)防。建立全國(guó)和地區(qū)房地產(chǎn)信息中心以及房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，是政府指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為的重要手段。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信息中心，政府決策機(jī)構(gòu)可以準(zhǔn)確、及時(shí)、全面地獲得反映當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目總量供求和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等的各種信息、風(fēng)險(xiǎn)損失歷史資料和各種風(fēng)險(xiǎn)管理措施的效果資料，并且通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以評(píng)價(jià)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)并提供預(yù)警，從而為政府的宏觀決策提供科學(xué)依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，防范房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商據(jù)此也可正確決策項(xiàng)目時(shí)機(jī)和項(xiàng)目房地產(chǎn)類型，從而也間接起到調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的作用。當(dāng)前能在一定程度上反映我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警作用的有中房預(yù)警系統(tǒng)和國(guó)房預(yù)警系統(tǒng)。

　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展和外部環(huán)境建設(shè)、擴(kuò)大各種融資渠道等角度提出了詳細(xì)的建議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于加強(qiáng)自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體措施包括：建立現(xiàn)代企業(yè)制度;編制科學(xué)且完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書;強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究;建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織;建立信息咨詢系統(tǒng);建立風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系等，從金融角度提出擴(kuò)大融資渠道，充分利用保險(xiǎn)。從企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境來(lái)講，需要強(qiáng)調(diào)以下一些方面：控制房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模和供給結(jié)構(gòu);控制消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制等。同時(shí)本文著重強(qiáng)調(diào)了對(duì)于各類利益相關(guān)者應(yīng)采取共贏合作。