?、巯嚓P(guān)改革

　　進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制改革，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)需求。例如，深化住房制度改革，盡快全面實(shí)現(xiàn)住房補(bǔ)貼的貨幣化，同時(shí)提高公房租售比價(jià)，配合住房貸款、按揭，以增加市場(chǎng)對(duì)商品房的現(xiàn)實(shí)需求量，調(diào)節(jié)商品房在房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)中的比重。

　　需要指出的是，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)商品社會(huì)總供給和總需求的平衡，重點(diǎn)應(yīng)放在一個(gè)地區(qū)或城市內(nèi)，放在住宅方面，同時(shí)要注意房地產(chǎn)商品的有效需求和潛在需求的區(qū)別，還要注意協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適當(dāng)比例，平衡發(fā)展。總之，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀調(diào)控政策應(yīng)是控制一級(jí)土地市場(chǎng)的源頭，以土地保護(hù)為基礎(chǔ)，緊縮高檔商場(chǎng)、寫字樓等樓堂館所項(xiàng)目，盤活和消化住宅存量，發(fā)展房地產(chǎn)金融和中介服務(wù)，培育物業(yè)管理服務(wù)體系，形成一個(gè)相互銜接和穩(wěn)定協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模和結(jié)構(gòu)體系，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展，更好地滿足建設(shè)和生活需要。

　　(3)建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)多階段、多主體參與的連續(xù)過(guò)程，參與主體包括開發(fā)商、政府、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及專業(yè)咨詢、中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者等，不同的行為主體在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中承擔(dān)著不同的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然也分享不同的風(fēng)險(xiǎn)收益，正是由于不同主體的加入也就形成了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化分擔(dān)體系，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者數(shù)目增加，使風(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)各種渠道疏散到各單個(gè)主體，降低單一主體所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力<159>。在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系中，開發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者，承擔(dān)了其中大部分風(fēng)險(xiǎn);政府承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是社會(huì)效益風(fēng)險(xiǎn)損失和環(huán)境效益風(fēng)險(xiǎn)損失;金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)受讓方承擔(dān)開發(fā)商轉(zhuǎn)移的諸如融資、保險(xiǎn)與擔(dān)保等方面的部分風(fēng)險(xiǎn);專業(yè)咨詢和中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)著咨詢和代理等方面的風(fēng)險(xiǎn);消費(fèi)者作為房地產(chǎn)商品的最終購(gòu)買者和使用者，承擔(dān)了因?yàn)橘?gòu)買的房地產(chǎn)商品達(dá)不到預(yù)期的功效，即房地產(chǎn)商品在技術(shù)性能、質(zhì)量以及保值增值等方面不能很好地滿足消費(fèi)者要求的風(fēng)險(xiǎn)。良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的保障。相對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，由于其具有最強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，所以政府應(yīng)通過(guò)項(xiàng)目補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及信貸扶持等適當(dāng)?shù)脑黾映袚?dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的比例。

　　現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)基本策略是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給其它經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中，不同的經(jīng)濟(jì)主體具有不同的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與管理能力，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)交易，風(fēng)險(xiǎn)承受能力低的主體可以實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給風(fēng)險(xiǎn)承受能力高的主體，并按風(fēng)險(xiǎn)——收益機(jī)理讓渡相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)收益給對(duì)方。在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中的許多風(fēng)險(xiǎn)都可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓來(lái)消除或減少，例如房地產(chǎn)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)一定的合同轉(zhuǎn)讓給銷售代理中介機(jī)構(gòu)，其它諸如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等也都可以通過(guò)保險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)交易工具轉(zhuǎn)讓出去。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)更是尚未真正起步，風(fēng)險(xiǎn)交易工具極其匱乏，風(fēng)險(xiǎn)交易成本太大且不透明，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很少能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移出去，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理不利，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(4)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已初步形成了項(xiàng)目主體多元化、項(xiàng)目審批多層次、融通資金多渠道的格局，但有些地方仍然存在項(xiàng)目規(guī)模失控、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)失衡和項(xiàng)目效益不佳的問(wèn)題，究其原因就是沒(méi)有建立房地產(chǎn)