勢(shì)及地價(jià)情況將嚴(yán)重影響該時(shí)期的置地決策。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中主要強(qiáng)調(diào)置地風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)更多是人為處置不當(dāng)，屬于可控風(fēng)險(xiǎn)。租售階段主要風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目如果無法及時(shí)租售則會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清各階段項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。
(4) 建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織
在項(xiàng)目開發(fā)的四個(gè)階段都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制需要相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)來完成。企業(yè)必須建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(如風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)等)，它專門對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進(jìn)行監(jiān)督與控制。風(fēng)險(xiǎn)管理部門是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定風(fēng)險(xiǎn)管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)、控制、處置，研究制定風(fēng)險(xiǎn)管理激勵(lì)約束機(jī)制和評(píng)價(jià)指標(biāo)等，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理問責(zé)制。當(dāng)然，從管理的角度看，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實(shí)減少企業(yè)損失。
為了能較好的發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理組織的作用，開發(fā)商必須確定一定的風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)和組織關(guān)系，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)還不夠充分，幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)管理組織形式和專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理人員，風(fēng)險(xiǎn)管理遠(yuǎn)沒有系統(tǒng)化和組織化，因而必須結(jié)合開發(fā)商的內(nèi)外部環(huán)境建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織形式并配備一定的專兼職風(fēng)險(xiǎn)管理人員，包括風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理和保險(xiǎn)、索理賠等專兼職風(fēng)險(xiǎn)管理人員，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、衡量、防范和處理以及風(fēng)險(xiǎn)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)等，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和檢查整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。設(shè)立一個(gè)健全、權(quán)責(zé)分明的風(fēng)險(xiǎn)管理組織是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。
(5) 建立信息資訊系統(tǒng)
信息資訊系統(tǒng)是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)貫穿四個(gè)階段，而信息量的限制則使開發(fā)商在同各個(gè)利益相關(guān)者的博弈中無法作出準(zhǔn)確的判斷。
企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳達(dá)到各風(fēng)險(xiǎn)管理人員和相關(guān)工作人員。通過信息資訊系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理人員可以及時(shí)收集有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息，及時(shí)掌握國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等的變化動(dòng)態(tài)，分析、預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的變化趨勢(shì)，并迅速地反饋信息以利于決策者進(jìn)行各種決策。建立一個(gè)信息流暢、遍布整個(gè)企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。
(6) 認(rèn)真研究項(xiàng)目利益相關(guān)者化競(jìng)爭(zhēng)為合作
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀(jì)公司、政府等，一個(gè)項(xiàng)目成功的最佳結(jié)局是大家的共同成功，研究每個(gè)利益相關(guān)者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點(diǎn)，是從事房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的最高境界。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有序，所有的項(xiàng)目開發(fā)在合理的項(xiàng)目定位中，開發(fā)商取得利潤(rùn)，銀行取得利息，承包商取得勞務(wù)報(bào)酬，顧客滿足房屋需求，經(jīng)紀(jì)公司取得服務(wù)報(bào)酬。實(shí)現(xiàn)共贏是項(xiàng)目開發(fā)的理想目標(biāo)。任何僅從某方利益出發(fā)不顧他人利益的做法勢(shì)必使得項(xiàng)目陷入風(fēng)險(xiǎn)之中，使博弈雙方陷入“囚徒困境”。
(7) 建立風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系
風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需要采取各種方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，為實(shí)現(xiàn)對(duì)方案的評(píng)估，可以建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，評(píng)價(jià)體系包括包括績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法。評(píng)價(jià)指標(biāo)包括結(jié)果指標(biāo)和行為指標(biāo)兩類，相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)和行為標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，分為優(yōu)良、中和差三個(gè)等級(jí)，能較科學(xué)地評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的優(yōu)劣。
(8) 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)
強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為不當(dāng)是構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素，因此要減輕與