環(huán)境影響評價的概念從1973年第1次全國環(huán)境保護會議后，開始引入中國。高等院校和科研單位的一些專家、學(xué)者，在報刊和學(xué)術(shù)會議上宣傳和倡導(dǎo)環(huán)境影響評價，并首先在環(huán)境質(zhì)量評價方面開展了工作。1979年11月，中國環(huán)境學(xué)會環(huán)境質(zhì)量評價委員會編寫了“環(huán)境質(zhì)量評價參考提綱”，為各地進行環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價研究提供了方法。1979年9月，《中華人民共和國環(huán)境保護法(試行)》頒布，規(guī)定：“一切企業(yè)、事業(yè)單位的選址、設(shè)計、建設(shè)和生產(chǎn)，都必須注意防止對環(huán)境的污染和破壞。在進行新建、改建和擴建工程中，必須提出環(huán)境影響報告書，經(jīng)環(huán)境保護主管部門和其他有關(guān)部門審查批準后才能進行設(shè)計”。至此，我國的環(huán)境影響評價制度正式建立起來.
從我國環(huán)境影響評價制度的發(fā)展可以看出，我國將建設(shè)項目納入環(huán)境影響評價制度管理主要是從工業(yè)建設(shè)項目(污染類)開始的，然后逐步擴大到生態(tài)方面的建設(shè)項目，而對房地產(chǎn)類建設(shè)項目一直沒有統(tǒng)一的環(huán)境管理模式。直至1998年《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》頒布后，國家環(huán)境保護總局才在1999年制訂的《建設(shè)項目環(huán)境保護分類管理名錄(試行)》[2]中，明確將房地產(chǎn)開發(fā)項目納入建設(shè)項目環(huán)境影響評價范圍，并根據(jù)房地產(chǎn)類建設(shè)項目的占地面積或建設(shè)面積對其實行分類管理。2001年國家環(huán)境保護總局針對全國對“試行名錄”的執(zhí)行情況和有關(guān)部門的反饋意見，重新修訂了《建設(shè)項目環(huán)境保護分類管理名錄》(第1批)[3].目前，我國對房地產(chǎn)類建設(shè)項目的環(huán)境管理均是按照“第1名錄”的規(guī)定進行分類管理的，即建筑面積5萬平米(含)以上應(yīng)編制環(huán)境影響報告書，建筑面積5000(含)～50000平米的應(yīng)編制環(huán)境影響報告表，建筑面積5000平米以下的編制環(huán)境影響登記表。
1、評價方法
1.1 評價的技術(shù)方法
自1979年環(huán)境影響評價制度在我國確立以來，我國在建設(shè)項目環(huán)境影響評價技術(shù)方法方面做了很多的研究，1993年原國家環(huán)境保護局在總結(jié)多年實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上發(fā)布了《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》(總綱、大氣環(huán)境、地面水環(huán)境)，該導(dǎo)則規(guī)定了建設(shè)項目環(huán)境影響評價的一般性原則、方法、內(nèi)容及要求，主要適用于工業(yè)類建設(shè)項目(污染類)的評價，評價重點是對建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施。
隨著非污染生態(tài)類建設(shè)項目的日益增多，我國加強了在非污染生態(tài)類建設(shè)項目環(huán)境影響評價方面的研究，1997年國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則———非污染生態(tài)影響》，明確了環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響評價的方法與要求，主要適用于水利、水電、礦業(yè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、交通運輸、旅游等行業(yè)開發(fā)利用自然資源和海洋及海岸帶開發(fā)，對生態(tài)環(huán)境造成影響的建設(shè)項目和區(qū)域開發(fā)項目環(huán)境影響評價中的生態(tài)影響評價。
此外，國家環(huán)境保護總局和有關(guān)部門還加強了行業(yè)環(huán)境影響評價技術(shù)方法的研究，發(fā)布了《輻射環(huán)境保護管理導(dǎo)則、電磁輻射環(huán)境影響評價方法與標準》(HJ/T10.3-1996)、《火電廠建設(shè)項目環(huán)境影響報告書編制規(guī)范》(HJ/T13-1996)、《港口建設(shè)項目環(huán)境影響評價規(guī)范》(JTJ226-97)、《公路建設(shè)項目環(huán)境影響評價規(guī)范(試行)》(JTJ005-96)等技術(shù)規(guī)范，用以指導(dǎo)電磁輻射、火電廠、公路等建設(shè)項目的環(huán)境影響評價工作。
1.2 評價的一般方法
1999年，國家環(huán)境保護總局發(fā)布《建設(shè)項目環(huán)境保護分類管理名錄(試行)》后，我國將房地產(chǎn)類建設(shè)項目正式納入了環(huán)境影響評價范圍，但沒有相應(yīng)的評價技術(shù)導(dǎo)則和規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)類建設(shè)項目評價一般