系統(tǒng),政府財(cái)政將不堪重負(fù)。港鐵承擔(dān)4號(hào)線建設(shè)的全部投資,包括前期的土地征用和場地清理費(fèi)用、設(shè)施建設(shè)和設(shè)備購置費(fèi)用,并負(fù)責(zé)前30年的運(yùn)營工作,這有利于加快二期軌道交通系統(tǒng)的建設(shè),減少政府財(cái)政壓力,探索軌道交通系統(tǒng)多元化投資的新模式。
    第二,引入城市規(guī)劃新理念,以軌道交通引導(dǎo)城市新區(qū)發(fā)展。
    4號(hào)線與1號(hào)線有不同的定位:1號(hào)線主要沿深圳市深南中路布置,沿線開發(fā)程度很高,建設(shè)目的是以緩解交通壓力為主;4號(hào)線將從皇崗口岸起沿皇崗路直至龍華新城中心,沿線尚有較多的土地供進(jìn)一步開發(fā)。引入香港地鐵在軌道交通站點(diǎn)周邊一定范圍內(nèi)高密度開發(fā)的經(jīng)驗(yàn),采用“珠鏈?zhǔn)健背鞘虚_發(fā)模式,將軌道交通的站點(diǎn)發(fā)展成為地區(qū)中心和交通樞紐,加快龍華城市次中心區(qū)的開發(fā)。
    第三,將城市軌道交通建設(shè)與其沿線土地集約開發(fā)結(jié)合,實(shí)現(xiàn)效益深圳的目的。
    在許多城市,由于軌道交通規(guī)劃落后于城市規(guī)劃,其土地增值效益往往為沿線土地開發(fā)商所有,政府難以得到該部分的效益,而且,有時(shí)在建設(shè)中還需要向沿線物業(yè)所有者和經(jīng)營者支付不菲的補(bǔ)償。4號(hào)線在策劃、投資機(jī)會(huì)研究和談判過程中,始終堅(jiān)持以“效益深圳”為核心,注意并貫徹了“三同步”的思想———城市規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃同步,引入戰(zhàn)略投資者與軌道交通前期準(zhǔn)備工作同步,軌道交通建設(shè)、運(yùn)營、移交規(guī)劃與監(jiān)管方案同步。將軌道交通建設(shè)和城市規(guī)劃緊密結(jié)合,促進(jìn)二者間內(nèi)在效益的實(shí)現(xiàn)。
    第四,引入香港地鐵,保持深圳軌道交通運(yùn)營商的適當(dāng)競爭。
4.2.2 創(chuàng)新
    深圳軌道交通4號(hào)線采用BDOT融資模式進(jìn)行建設(shè),其創(chuàng)新之處在于:
　　第一,它是我國首個(gè)非贏利性大型基礎(chǔ)設(shè)施融資項(xiàng)目。
　　我國已建的軌道交通項(xiàng)目基本采用了以政府投資為主的直接融資模式,增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。BDOT模式的成功,不僅在公共設(shè)施的投融資體制改革方面開創(chuàng)了先例,也將在公共設(shè)施用地與周邊土地開發(fā)的結(jié)合方面成為一種有益的探索。
    第二,軌道交通建設(shè)運(yùn)營權(quán)和沿線土地開發(fā)權(quán)捆綁建設(shè)的BDOT模式。
    目前國內(nèi)的軌道交通投資建設(shè)和沿線土地的升值相割裂,軌道交通建設(shè)的投資者不能分享因軌道交通建設(shè)帶來的外延效益,城市軌道交通開通后,直接收益的并非軌道交通公司和政府,而是沿線的物業(yè)開發(fā)商和業(yè)主。香港軌道交通建設(shè)模式是將軌道交通建設(shè)的一部分外延效益返還給投資者用于軌道交通建設(shè),另一部分外延收益作為土地開發(fā)收益上繳政府,政府只需要將一部分沿線物業(yè)開發(fā)權(quán)交由軌道交通公司。這樣,政府無需動(dòng)用財(cái)政資金用于軌道交通建設(shè),同時(shí)投資者也獲得了一定的商業(yè)回報(bào),企業(yè)經(jīng)營進(jìn)入良性循環(huán),軌道交通建設(shè)也走上了可持續(xù)發(fā)展道路。引入港鐵投資建設(shè)運(yùn)營深圳軌道交通4號(hào)線,將發(fā)揮香港在軌道交通建設(shè)和軌道交通項(xiàng)目相關(guān)土地和物業(yè)開發(fā)方面的優(yōu)勢,對(duì)探索軌道交通可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
4.3 BDOT融資模式的具體運(yùn)作
4.3.1 建設(shè)
　  在深圳市政府授予特許經(jīng)營權(quán)的條件下,港鐵出資2.8億元人民幣作為軌道交通4號(hào)線前期的土地征用和場地清理費(fèi)用。在劃定線路后,港鐵以投資和貸款融資等方式籌集資金,組織相關(guān)線路的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工和設(shè)備采購,獨(dú)立承擔(dān)深圳軌道交通4號(hào)線的所有站點(diǎn)、線路的建造費(fèi)用和機(jī)車等設(shè)施的購置費(fèi)用。
4.3.2 開發(fā)
    深圳市政府與港鐵協(xié)商確定了“服從規(guī)劃、劃定范圍、評(píng)估地價(jià)、協(xié)議出讓、招標(biāo)開發(fā)、地價(jià)分成”的站點(diǎn)周邊土地開發(fā)原則,開發(fā)貫穿地鐵運(yùn)營的始終。
    軌道交通4號(hào)線沿線若干片區(qū)土地以假設(shè)開發(fā)法(剩余法)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,經(jīng)過深入分析和反復(fù)調(diào)研,因軌道交通開發(fā)帶來的地價(jià)增值約是總地價(jià)的40%。按照雙方確定的地價(jià)評(píng)估方法,以2004年為基準(zhǔn),雙方預(yù)測2006年地價(jià)水平

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