”；伸出屋面豎直的屋面窗是dormer window，譯成漢語是“老虎窗”。經(jīng)常有人將它們都稱為天窗。）像這種情況，就要先報(bào)價(jià)，再重點(diǎn)談判。三是“大人物”推薦的、如果不用后果很嚴(yán)重的投標(biāo)者，這就需要反復(fù)考慮。正常情況下還是先投標(biāo)，再重點(diǎn)談判，而談判的重點(diǎn)是“合理利潤(rùn)”，既不能太高，也不能太少。四是壟斷行業(yè)，尤其是市政公司和檢測(cè)機(jī)構(gòu)，一方面要對(duì)方提供政府定價(jià)文件，二要針對(duì)報(bào)價(jià)和合同條款仔細(xì)審核、據(jù)理力爭(zhēng)，三要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候送對(duì)方管事的一點(diǎn)小意思，這點(diǎn)小意思可別變成不夠意思。
項(xiàng)目部確定中標(biāo)者后，要寫成書面報(bào)告，將整個(gè)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、談判過程清晰描述，寫出授標(biāo)的理由。監(jiān)督員也填上自己的意見直接送總部合同法務(wù)部?？偛繉徍撕驮儐柡髮懗鰰嬉庖姲l(fā)回項(xiàng)目部。
確定中標(biāo)單位后，要及時(shí)發(fā)出《中標(biāo)通知書》，對(duì)未中標(biāo)者也要及時(shí)通知，讓他們盡快取回投標(biāo)保證金和圖紙押金。有些開發(fā)商喜歡在簽訂合同后再返還未中標(biāo)者的投標(biāo)保證金，這樣雖對(duì)自己有好處，但有些不地道。想樹立良好形象的開發(fā)商，最好在細(xì)節(jié)上考慮周全些，即使返還了投標(biāo)保證金，若中標(biāo)者不簽約，依然可以找第二候選人來談。
確定中標(biāo)人后，合同專員要馬上起草合同，合同以招標(biāo)文件、投標(biāo)文件為基礎(chǔ)，加上一些招標(biāo)過程中想到的條款。合同起草好后項(xiàng)目部?jī)?nèi)部先評(píng)審，然后與對(duì)方談判。若招標(biāo)文件寫得完整、議標(biāo)過程中考慮得周全，合同談判會(huì)很簡(jiǎn)單。與對(duì)方達(dá)成共識(shí)后將合同文本先在項(xiàng)目部會(huì)簽，會(huì)簽部門要有合同管理、工程、技術(shù)、造價(jià)、財(cái)務(wù)及項(xiàng)目部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，然后送總部合同法務(wù)部審核，若有補(bǔ)充意見再與對(duì)方洽商。直到達(dá)成一致意見，雙方簽字蓋章，合同生效。
合同簽訂后要及時(shí)處理投標(biāo)保證金、履約保函、定金、預(yù)付款等問題。處理了第一筆款項(xiàng)，合同就進(jìn)入了履行階段。合同的履行，我把它作為房地產(chǎn)公司管理的第二條線，而這條線在房地產(chǎn)公司是以支付為特征的。所以：
第二條線是支付線，它是從第一筆定金或預(yù)付款開始一直到結(jié)清保修金為止的一條線。為了保證工程進(jìn)度，第一筆付款一定要及時(shí)，因?yàn)樗鼪Q定了合同履行的開始，以后的工期是以撥付定金或預(yù)付款為起點(diǎn)的。第一筆款很痛快地?fù)芨?，能給對(duì)方一個(gè)守信譽(yù)的良好印象，對(duì)方也會(huì)把精力放到履約上去。如果第一筆款就扯皮、拖拖拉拉，對(duì)方就會(huì)警覺，從而疑神疑鬼、步步設(shè)防，隨時(shí)準(zhǔn)備停工、隨時(shí)準(zhǔn)備索賠和打官司，這樣，雙方的關(guān)系就會(huì)日趨緊張從而影響工作效率。聰明的開發(fā)商一定與絕大多數(shù)承包商、供應(yīng)商愉快相處，而愚昧的開發(fā)商則處處橫挑鼻子豎挑眼，把所有的合作關(guān)系都搞壞，自己不但不能省錢，反而會(huì)影響自己工程的工期和質(zhì)量，大部分情況下還要不得不多付錢。
定金和預(yù)付款的會(huì)簽比較簡(jiǎn)單，由工程主管、合同主管、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽就可以了，如果要多加幾個(gè)部門也未嘗不可，但不能影響效率，每個(gè)人要在4小時(shí)之內(nèi)簽署，且流程可以打亂，不分先后。預(yù)付款或定金支付后要通知公司每一個(gè)相關(guān)人員，以利于下一步的工作安排。
比較復(fù)雜的支付是進(jìn)度款，這里以分包工程為例進(jìn)行闡述。進(jìn)度款由承包商書面申請(qǐng)，先報(bào)總包商審核，總包同意后報(bào)監(jiān)理工程師審核，然后是項(xiàng)目部專業(yè)工程師審查工程質(zhì)量，與造價(jià)工程師共同核實(shí)已完工程量，注意這里的工程量一定是經(jīng)驗(yàn)收合格的，尚未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的部分不予計(jì)量。工程量計(jì)量之后造價(jià)工程師根據(jù)合同約定給出應(yīng)付款額度，編制付款審批表，上面要有工程部和造價(jià)部的意見，轉(zhuǎn)到合同管理部審核，再轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部簽署意見后交項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)批示后交給總部監(jiān)督員，監(jiān)督員無異議后送財(cái)務(wù)部付款。
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