區(qū)，實際上這也是與世界接軌的必然趨勢，在這一點上，建設(shè)一個相對開放的“造園”項目，顯然更有利于體現(xiàn)和延伸景觀及其它公園價值。與市政公園相比，開發(fā)商投資建設(shè)的公園往往與社區(qū)間融合得更好，且易被賦予更多的運動休閑和娛樂功能。
三．公園地產(chǎn)需求分析
1、需求特征
　　　消費者選擇公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心，往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場，其中的人們，穿梭在鋼筋混凝土的森林中，人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求，奮斗的疲憊使得他們向往工作之余的生活能夠輕松、自如、貼近自然，這也是人類向往自然的本性使然。居住在公園周邊，則可以滿足人們對于景觀和自然的需求，而這種需求是公園地產(chǎn)存在的根本基礎(chǔ)。
1.1 最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析
　　　數(shù)據(jù)顯示，79.83％的受訪樣本選擇了視野開闊、空氣質(zhì)量好及方便逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能及價值的選答?？梢钥闯觯瑯颖鞠矚g公園地產(chǎn)的最主要原因為：視野開闊和景觀好空氣質(zhì)量好兩方面；其次比較重要的原因包括方便逛公園和稀缺性、 升值潛力大；相比之下，有人文歷史價值和彰顯身份的對購房選擇的重要性相對較小。
1.2已購公園地產(chǎn)群體的需求層次
　　　貨幣支付能力越強，對公園地產(chǎn)的需求層次越高。通過對東一時區(qū)已購房樣本的分析顯示，以建筑面積80m2為消費能力界限，在15項購買因素的選項中，每人選擇6項購買因素，個別只選答了3、4項因素，居住面積在80m2上下的兩部分消費群體對公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。
　　　樣本2的分析顯示，50位居住面積在80m2以上的受訪消費群體中，將公園作為購房因素之一的有45人，高達(dá)受訪樣本總量的90％，而50位居住面積在80m2以下的消費群體只有54％的樣本將公園作為影響其購買的因素。美國管理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為五個層面——生存需求、安全需求、交際需求、受人尊重的需求和自我實現(xiàn)的需求。據(jù)此分析，小戶型群體更注重生理生存的需求，大戶型的群體更注重精神方面的需求。從而也從側(cè)面印證了公園地產(chǎn)存在的基礎(chǔ)。
1.3購買公園地產(chǎn)的主要目的
　　　大多數(shù)樣本購買公園地產(chǎn)用于自住，另有近30%的樣本用于自住兼投資，二者累計占樣本總量的94%，只有6%的樣本購買公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。
　　　從樣板項目東一時區(qū)的調(diào)查可以看出，目前東一時區(qū)項目自住的比例明顯高于投資的樣本比例，其中戶型面積在120平米以上的樣本，自住的比例高達(dá)95%以上，隨著戶型面積的增加，投資的比例呈減少趨勢，自住的比例逐漸增加。其中用于自住的購房者主要看中房屋的高品質(zhì)、低價位，多為三口之家、五口之家；而相比之下，面積較小的一居、二居更容易出租，所以項目80平米以下的戶型用于投資的比例達(dá)到25%，是比較高的，也說明了項目在各方面不僅適合自住，同時也適合作為投資之用。
1.4公園地產(chǎn)升值潛力分析
樣本對公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的看法
　　　在被調(diào)查樣本中，超過七成的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的，其次有17%的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)有一點升值潛力；認(rèn)為是否具有升值潛力不確定和完全沒有升值潛力的樣本總量不到10%。在需求特征分析部分，不難看到，在最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析中，升值潛力因素并不是最突出的因素，主要是由于自住型客戶是公園地產(chǎn)的主要消費群體，雖然此類群體比例偏高，但在針對公園地產(chǎn)項目能否升值的問題上，仍然給予了充分的肯定。
　　　另外，作為公園地產(chǎn)的一個典型項目，東一時區(qū)的調(diào)查顯示，在一年半的時間里平均銷售價格由開盤前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。項目的升值速度已經(jīng)明顯，并且可預(yù)見，未來仍有很大升值空間。

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