該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重
　　分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征
　　對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值
　　根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)
　　.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值
　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異
　　B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異
　　教育和人文景觀的差異
　　各種污染程度的差異
　　社區(qū)素質(zhì)的差異
　　C 周邊市政配套便利性的差異
　　項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷
　　A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)
　　B 單體戶型設(shè)計(jì)
　　C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)
　　D 小區(qū)配套和物業(yè)管理
　　E 形象包裝和營銷策劃
　　F 發(fā)展商品牌和實(shí)力
　　價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素
　　A 經(jīng)濟(jì)因素
　　B 政策因素
　　2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析
　　.類比樓盤分析與評價(jià)
　　.項(xiàng)目價(jià)值類比分析：
　　價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析
　　項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算
　　六 項(xiàng)目定價(jià)模擬
　　1、均價(jià)的確定
　　.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法
　　有效需求成本加價(jià)法
　　A 分析有效市場價(jià)格范圍
　　B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格
　　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)
　　2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬
　　.商品住宅定價(jià)法：
　　差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）
　　.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：
　　確定基礎(chǔ)均價(jià)
　　確定系數(shù)
　　確定幅度
　　.具體單位定價(jià)模擬
　　七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析
　　1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬
　　.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
　　.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
　　2、項(xiàng)目首期成本模擬
　　.成本模擬表及其說明
　　3、項(xiàng)目收益部分模擬
　　.銷售收入模擬：
　　銷售均價(jià)假設(shè)
　　銷售收入模擬表
　　.利潤模擬及說明：
　　模擬說明
　　利潤模擬表
　　.敏感性分析：
　　可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響
　　銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響
　　八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示
　　1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)
　　.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
　　項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周
　　邊項(xiàng)目的類比價(jià)值
　　項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功
　　2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性
　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本
　　.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠
　　3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)
　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化
　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)
　　九 開發(fā)節(jié)奏建議
　　1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素
　　.政策法規(guī)因素
　　.地塊狀況因素
　　.發(fā)展商操作水平因素
　　.資金投放量及資金回收要求
　　.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素
　　.市場供求因素
　　.上市時(shí)間要求
　　2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測
　　.項(xiàng)目開發(fā)步驟
　　.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估
　　.結(jié)論
　　第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷
　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客