也是身為行業(yè)領(lǐng)跑者的一種自覺。萬科去年的開工面積是500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，今年的計(jì)劃開工面積637萬平方米，竣工面積575萬平方米，開發(fā)規(guī)模增長迅速，同時(shí)進(jìn)行的項(xiàng)目數(shù)量也越來越多，如果不采用更為先進(jìn)的生產(chǎn)方式，質(zhì)量控制的難度就會(huì)越來越高。而在產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)得到應(yīng)用后，盡管會(huì)帶來一定的成本壓力，但企業(yè)的周轉(zhuǎn)也相應(yīng)提升，后者正是萬科一直強(qiáng)調(diào)的指標(biāo)。
因此，在萬科看來，住宅產(chǎn)業(yè)化并不是某個(gè)遙不可及的目標(biāo)，而是迫在眉睫需要解決的問題；而另一方面，作為國內(nèi)最大的開發(fā)企業(yè)，萬科也認(rèn)為自己理應(yīng)承擔(dān)起推動(dòng)這一先進(jìn)技術(shù)的責(zé)任。
客戶為導(dǎo)向的服務(wù)體系
2007年年初，經(jīng)過數(shù)年的醞釀后，萬科客戶體驗(yàn)中心第一次展現(xiàn)在人們面前。這是萬科集中展示從客戶需求出發(fā)創(chuàng)新研究成果的一扇窗口，同時(shí)也是萬科以多維度的人居體驗(yàn)和參觀者相互溝通的一次嘗試。走進(jìn)體驗(yàn)中心的人們，如果沒有工作人員的細(xì)致講解，很難體會(huì)到眼前不同板塊所代表的含義，也很難覺察到那些看似平常的設(shè)計(jì)中所蘊(yùn)含的匠心。然而，隨著參觀者對(duì)各種產(chǎn)品空間理解的加深，人們才慢慢感受到，萬科所宣稱的“以人為本”的理念，并不只是一個(gè)抽象的口號(hào)。在這里，萬科向人們講述了他們是如何結(jié)合不同人群的生活場景描述，展示特定人群的住宅概念，營造細(xì)分人群的生活場景。玄關(guān)空間的妙用，健康睡眠環(huán)境的營造，方便老人活動(dòng)的通道、扶手，干濕分區(qū)等一系列的設(shè)計(jì)，通過重視人、理解人、以人為尺度，衡量每一過程和細(xì)節(jié)中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而持續(xù)提供超越客戶預(yù)期的產(chǎn)品和服務(wù)。
有幾個(gè)數(shù)字可以說明這一點(diǎn)。根據(jù)第三方蓋洛普公司持續(xù)進(jìn)行的萬科年度客戶滿意度調(diào)查，2006年萬科客戶滿意度和忠誠度較上年又有所提升。年內(nèi)平均每個(gè)老客戶向6.41人推薦了萬科樓盤，實(shí)際成交率為23.7%。
現(xiàn)在，萬科開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)超過了100個(gè)。當(dāng)越來越多的項(xiàng)目投向市場時(shí)，如何整合現(xiàn)有的品牌資源，在目標(biāo)客戶和產(chǎn)品間形成一個(gè)穩(wěn)定的品牌形象，避免單個(gè)項(xiàng)目品牌投入所造成的巨大浪費(fèi)，也成為擺在萬科面前的挑戰(zhàn)。
“如果說過去兩年我們希望讓市場知道萬科是誰，那么最近幾年我們做的是讓客戶了解萬科和別人有什么不同，更清晰地了解萬科的品牌價(jià)值和品牌內(nèi)涵。我們希望08年以后通過品牌的價(jià)值形成杠桿，支持我們更大、更強(qiáng)、更快地進(jìn)行市場擴(kuò)張，不斷鞏固和完善我們?cè)谥袊≌袌龅念I(lǐng)導(dǎo)位置。”對(duì)此，萬科的管理層顯然已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備。
資本市場成為萬科加速器
無疑，國內(nèi)的金融環(huán)境和美國相比，還存在較大差距。截至目前，我國房地產(chǎn)直接融資渠道尚未開辟，企業(yè)信用還不能以最有效的方式轉(zhuǎn)化為融資能力上的競爭優(yōu)勢。經(jīng)營環(huán)境的差異使得美國同行的成長模式難以直接復(fù)制，但優(yōu)秀的企業(yè)總能憑借自己的能力脫穎而出，即使在相對(duì)并不完善的市場也能獲得資本的青睞。
經(jīng)過長時(shí)間的積累，萬科在資本市場的信用，不僅在行業(yè)內(nèi)，而且在跨行業(yè)的對(duì)比中，都已經(jīng)具備了不小的優(yōu)勢。這種優(yōu)勢日益明顯地體現(xiàn)在一系列融資活動(dòng)中。從2000年到2005年，萬科經(jīng)歷了一次配股、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，總計(jì)從資本市場募集41.15億元的資金；2006年底，萬科非公開發(fā)行順利實(shí)施，一次性募集資金達(dá)42億元；2007年，萬科計(jì)劃實(shí)施公開增發(fā)，預(yù)計(jì)的融資金額在120億元左右，超過此前幾年募集資金的總額。
除了通過資本市場進(jìn)行融資外，公司和GIC、中信萬科房地產(chǎn)基金、中糧集團(tuán)、HI等知名機(jī)構(gòu)也展開了形式多樣的合作。廣泛的融資渠道讓萬科在進(jìn)行市場擴(kuò)張時(shí)沒有后顧之憂。2005年3月，萬科斥資18.6億元受讓上海南都、蘇州南都和浙