【摘要】 從項目管理工作的實際出發(fā)，借鑒房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理成功經(jīng)驗，運用管理學的理論和方法，總結(jié)了某小區(qū)的項目管理及其開發(fā)工作整體運作過程。從前期選址、可行性研究到?jīng)Q策，以及從設計到施工和竣工驗收各個環(huán)節(jié)，全面分析小區(qū)建設項目的管理規(guī)劃及控制要點。
目前國內(nèi)項目管理火熱興起，國內(nèi)的很多企業(yè)開始重視項目管理的應用，包括對項目經(jīng)理、中高層經(jīng)理甚至全員的項目管理培訓，同時也有一些企業(yè)開始進行項目管理的咨詢。那么在當前情況下，企業(yè)如何規(guī)劃項目管理呢?項目管理對企業(yè)有什么幫助呢？如惠普公司、聯(lián)想集團、方正奧德等公司都有比較多的投入，其收益也是顯而易見的，體現(xiàn)在公司管理制度的改進，職員項目管理水平和意識的提高，而最直接的表現(xiàn)就是，成功項目的數(shù)量的增加和項目實施的利潤的提高。
應該說我國的項目管理水平還遠遠落后于西方的發(fā)達國家，國外成熟的項目管理理論已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但我國真正的引進也只是在最近幾年，還沒有真正形成屬于自己的項目管理理論體系，只是在簡單地學習和模仿。筆者就這一問題進行深入探討。
1 項目概況
從牡丹江房地產(chǎn)開發(fā)市場情況看，總量上看已大大超過市場的正常需求，今年新開工近 200 萬 m2，加上結(jié)轉(zhuǎn)工程和存量房，到年底上市量可達 250~300 萬 m2。遠遠超過正常的市場需求。從供應總體形勢上看，需求總量趨于平穩(wěn)，而增長總量過大。從價位上看，前兩年房價上漲較快，一般普通住宅由 1998年的 1 500 元/m2 漲到 2000 年的 1 700 元/ m2，上漲幅度 15%~20%。無論從總量上、價格上都遠遠超過了老百姓的正常承受能力。
該市房地產(chǎn)市場需求在總量上趨于平穩(wěn)，不會有大起大落，購房者是普通工薪族中、低收入的大眾層為主，當然對高檔住宅的需求也還會有一定的比例，但不會太大。這就是在今后一個時期，房地產(chǎn)市場的基調(diào)。小區(qū)建設該項目規(guī)劃建筑面積 4.3 萬 m2，根據(jù)市規(guī)劃局給定的范圍，此片共有被動遷戶 242戶，無照房住宅 10 戶，拆除面積 453.13 m2；非住宅 4 戶，拆除面積 864.30 m2，安置面積 1.529 m2。
2 項目開發(fā)前期規(guī)劃
（1）項目選址。隨著城市開發(fā)腳步的加快，以及城市基礎設施的改造和完善，城市主干路，購房者偏愛購買環(huán)境好，離江邊公園較近的房子。一是空氣質(zhì)量較好。二是方便晨練等活動。該片臨近江堤，周邊有很多的學校。周邊已經(jīng)竣工的房屋門市已經(jīng)開始向汽車配件方向發(fā)展，有望開發(fā)后成為汽配一條街。
可行性研究的主要依據(jù)是牡丹江市經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃。經(jīng)過主管部門批準的項目開發(fā)文件。有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料。主要研究以下幾個方面：項目概況，項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查和動遷安置情況，市場銷售情況預測和建設規(guī)模確定，規(guī)劃及設計方案選擇，建筑市場情況及建材供給情況，環(huán)境影響和環(huán)保情況，開發(fā)建設計劃，經(jīng)濟及社會效益分析。
（2）規(guī)劃建設總面積 4.300 萬 m2，還動遷面積 1.529 萬 m2，其中，住宅為 1.370 萬 m2，門市為 0.159萬 m2，可出售商品房面積為 2.771 萬 m2，其中，住宅為 2.291 萬 m2，門市為 0.480 萬 m2。估算單位造價為 600 元/ m2，工程總造價：2 580 萬元。預計銷售收入為 5 430 萬元，其中，商品房收入為 4 772 萬元，動遷戶重置收入為 300 萬元。
預計支出為 5 249.25 萬元。
收入-支出=5 430 萬元-5 249.25 萬元=180.75 萬元。
與該項目同期可實施的備選方案有兩個。其中，方案一公寓的開發(fā)項目，規(guī)劃 5.4 萬 m2，動遷比 1:0.46，預期利潤 100 萬元。方案二家園小區(qū)的建設項目，規(guī)劃 6.8 萬 m2，動遷比 1:0.41，預期利潤 70 萬元
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