定期統(tǒng)計案例庫中交易時間在2年以內(nèi)的案例數(shù)n和2年以前的案例數(shù)占總案例數(shù)的百分率p，登錄系統(tǒng)后顯示n和p值，提示是否進行案例庫更新。
② 估價人員在估價流程中進行可比實例篩選時，發(fā)現(xiàn)可比實例少于3個，估價人員將信息要求提交，相關(guān)人員根據(jù)估價人員的具體需要進行交易實例的采集和入庫。
在房地產(chǎn)市場充分發(fā)育，交易資料相當豐富的時候，所建立的案例庫還應(yīng)能與其他機構(gòu)如房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)庫進行接口，通過一定形式的信息轉(zhuǎn)換，直接獲取交易實例。
2.2.2 案例評估
（1）可比案例選擇
為了解決可比案例選擇問題，根據(jù)信息的不同特征，設(shè)計了可比案例的二次篩選機制。一次篩選保證案例的可比性，其篩選因素為強制條件，即估價規(guī)范的要求。二次篩選提高案例的可比性，篩選因素包括強制條件的細分因素、需要單獨調(diào)整的因素以及修正頻率較高的因素，其基本特征是“不滿足也行，滿足更好”。二次篩選因素可以保留擴展性，根據(jù)數(shù)據(jù)庫的不同階段，相應(yīng)增加篩選內(nèi)容。上述篩選因素如表2所示。
表2 案例篩選因素分類表
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因素類別 |
因素名稱 |
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一次篩選因素（估價規(guī)范要求[1]） |
用途(u1)、建筑結(jié)構(gòu)(u2)、交易時間(u3)、地段等級(u4) |
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二次篩選因素 |
用途細分(u1i)、結(jié)構(gòu)細分(u2i)、交易類型(u5)、土地性質(zhì)(u6)、土地取得方式(u7)、建筑物成新(u8)、建筑物裝修(u9)、建筑物朝向(u10)、建筑質(zhì)量(u11)（i =1,2,…n） |
注：細分因素是指因素的更深層次劃分，如建筑結(jié)構(gòu)u2細分為：u21=磚混一等、u22=磚混二等、u23=磚木一等、u24=磚木二等、u25=磚木三等。
一次篩選條件T1= u1∩u2∩u3∩u4;二次篩選條件T2= u1i∪u2i∪u5∪u6∪u7∪…∪un。具體篩選過程是：一次按T1篩選出符合條件的案例，其中u3和u4的取值根據(jù)實際情況可進行一定范圍的浮動。例如，在交易資料比較豐富時，取u3=半年；在交易案例比較少的情況下，取u3=2年。u4取值也可在一定范圍內(nèi)浮動，例如若u4=2級時，符合條件的案例較少，則可取u4=1級或3級。按T1篩選得到的交易實例可以保證可比性，為了進一步提高所選案例與估價對象的可比性，估價人員根據(jù)具體情況可以進行二次篩選，即估價人員首先確定二次篩選因素（u1i，u2i，…un），然后按T2在一次篩選出來的案例中進行二次篩選，并確定所選案例與估價對象的吻合程度w及其大小排序，其中w是指二者屬性異同的程度，例如，按T2篩選后，可比案例因素u21，u5，u6與估價對象對應(yīng)因素相同，則w=3。W越大，所選案例與估價對象的可比性越強，據(jù)此選擇最優(yōu)可比案例。若沒有滿足要求的案例，則可根據(jù)具體情況適當放松篩選條件。如果滿足條件的案例太多，則可按照更多、更細的因素進行篩選，直到滿足要求為止。在按T1篩選完畢后，也可進行人工篩選，即估價人員直接查看一次篩選出案例的具體信息并確定所選案例。
可比案例選擇流程設(shè)計如圖4所示。
（2）案例修正
選出可比實例后，進入案例修正流程。先判斷交易情況是否正常，并確定修正系數(shù)；交易日期修正可以利用市場價格走勢分析，即估價人員根據(jù)可比實例和估價對象的屬性查詢市場價格走勢值，根據(jù)變化率確定交易日期修正系數(shù)。交易日期修正系數(shù)也可由其他方法確定。
區(qū)域因素修正和個別因素修
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