管理工作，從整體上提高企業(yè)競爭力。
系統(tǒng)設(shè)計重點要解決三個方面的問題：
一是案例采集及管理問題。該系統(tǒng)提出了解決交易實例數(shù)據(jù)庫與估價信息需求之間矛盾的方法，即增加信息收集環(huán)節(jié)，通過制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確保交易案例與估價對象在信息結(jié)構(gòu)上的一致性；通過一定規(guī)則建立案例庫，實現(xiàn)對案例的動態(tài)管理。
二是評估流程問題。該系統(tǒng)以估價規(guī)范為依據(jù)，結(jié)合估價業(yè)務(wù)實際，力圖進(jìn)行基于估價規(guī)范和估價師經(jīng)驗的估價業(yè)務(wù)流程重組，通過結(jié)構(gòu)化、程序化的估價流程設(shè)計，實現(xiàn)估價工作的科學(xué)化、規(guī)范化和智能化。
三是市場價格走勢問題。估價規(guī)范要求，運用市場比較法估價，應(yīng)掌握正常房地產(chǎn)市場價格行情[1]。該系統(tǒng)在目前估價業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，增加市場價格走勢分析環(huán)節(jié)，能方便及時的為估價人員提供評估支持。
2 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及功能
2.1 系統(tǒng)框架
圍繞系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)，本系統(tǒng)在結(jié)構(gòu)上分為四個部分：案例庫管理、項目評估支持、市場價格走勢分析以及系統(tǒng)維護(hù)與幫助，系統(tǒng)框架及各部分關(guān)聯(lián)如圖1和圖2所示。
2.2 系統(tǒng)主要功能及流程設(shè)計
基于系統(tǒng)總體框架，依據(jù)功能設(shè)計原則，我們進(jìn)行了詳細(xì)的系統(tǒng)功能及流程設(shè)計，下面將首先探討案例管理、評估流程及市場價格走勢等部分的主要功能及流程設(shè)計。
2.2.1 案例管理
（1）案例錄入信息的確定
根據(jù)估價規(guī)范及估價實踐，我們對案例錄入信息進(jìn)行了詳細(xì)的分解與歸類，力求實現(xiàn)對案例特征描述的完整性以及標(biāo)準(zhǔn)化。案例錄入信息如表1所示。這些信息中包括定性和定量的，對于定性因素，給出了相應(yīng)的文字性描述，并通過制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化。
表1 案例錄入信息表
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錄入階段 |
信息類別 |
錄入內(nèi)容 |
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一次錄入 |
基本信息 |
名稱、地址、地段等級、成交用途、交易時間、交易金額、付款方式、價格類型、貨幣類型、區(qū)位、交易類型、交易甲方、交易乙方、交易情況、土地類別、建筑面積、使用面積、公攤面積、建成時間、產(chǎn)權(quán)狀況、位置簡圖、平面簡圖、土地使用權(quán)年限、建筑面積、入庫人員、入庫時間、案例來源、審查人、審查時間、審查意見等 |
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二次錄入 |
修正信息 |
區(qū)域因素：商服繁華程度、交通狀況、公共服務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施等
個別因素：土地形狀、土地使用程度、建筑物設(shè)施設(shè)備、建筑物新舊程度、裝修、朝向等 |
說明：區(qū)域因素和個別因素錄入時進(jìn)行了詳細(xì)的信息分解，如對區(qū)域因素中的交通狀況從道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、距對外交通設(shè)施的距離、公交狀況等方面進(jìn)行量化和描述。
（2）案例錄入
現(xiàn)場采集的案例入庫時，錄入案例區(qū)位、成交用途、交易時間及案例處理所需信息后，系統(tǒng)執(zhí)行案例校核功能，即根據(jù)區(qū)位、用途、交易時間在市場價格走勢分析模塊中查詢市場價格走勢值，據(jù)此計算該案例交易單價與價格走勢值的偏離度，并判斷是否在給定的偏離度范圍內(nèi)，若不在范圍內(nèi)，則發(fā)出校核警示，并提供相應(yīng)處理措施；若在偏離度范圍內(nèi)，則進(jìn)入下一個處理過程。案例入庫時的校核能有效保證錄入案例為正常交易案例，從而控制案例修正幅度。
校核完畢后，系統(tǒng)按案例名稱、地址等屬性檢查是否存在同一案例重復(fù)錄入現(xiàn)象，并進(jìn)入相應(yīng)處理流程。為保證案例錄入信息的準(zhǔn)確性，系統(tǒng)提供二次錄入功能。案例信息全部錄入后，系統(tǒng)自動進(jìn)行案例編號處理，案例入庫完成，并提示是否錄入下一個案例。
案例錄入流程如圖3所示。
（3）案例庫更新
案例庫更新有兩種觸發(fā)方式：
① 數(shù)據(jù)庫在日常維護(hù)中自動進(jìn)行檢測，每月
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