管理工作，從整體上提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
系統(tǒng)設(shè)計(jì)重點(diǎn)要解決三個(gè)方面的問題：
一是案例采集及管理問題。該系統(tǒng)提出了解決交易實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)與估價(jià)信息需求之間矛盾的方法，即增加信息收集環(huán)節(jié)，通過制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確保交易案例與估價(jià)對(duì)象在信息結(jié)構(gòu)上的一致性；通過一定規(guī)則建立案例庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)案例的動(dòng)態(tài)管理。
二是評(píng)估流程問題。該系統(tǒng)以估價(jià)規(guī)范為依據(jù)，結(jié)合估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)際，力圖進(jìn)行基于估價(jià)規(guī)范和估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)業(yè)務(wù)流程重組，通過結(jié)構(gòu)化、程序化的估價(jià)流程設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)工作的科學(xué)化、規(guī)范化和智能化。
三是市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)問題。估價(jià)規(guī)范要求，運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)掌握正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情[1]。該系統(tǒng)在目前估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，增加市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析環(huán)節(jié)，能方便及時(shí)的為估價(jià)人員提供評(píng)估支持。
2 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及功能
2.1 系統(tǒng)框架
圍繞系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)，本系統(tǒng)在結(jié)構(gòu)上分為四個(gè)部分：案例庫(kù)管理、項(xiàng)目評(píng)估支持、市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析以及系統(tǒng)維護(hù)與幫助，系統(tǒng)框架及各部分關(guān)聯(lián)如圖1和圖2所示。
2.2 系統(tǒng)主要功能及流程設(shè)計(jì)
基于系統(tǒng)總體框架，依據(jù)功能設(shè)計(jì)原則，我們進(jìn)行了詳細(xì)的系統(tǒng)功能及流程設(shè)計(jì)，下面將首先探討案例管理、評(píng)估流程及市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)等部分的主要功能及流程設(shè)計(jì)。
2.2.1 案例管理
（1）案例錄入信息的確定
根據(jù)估價(jià)規(guī)范及估價(jià)實(shí)踐，我們對(duì)案例錄入信息進(jìn)行了詳細(xì)的分解與歸類，力求實(shí)現(xiàn)對(duì)案例特征描述的完整性以及標(biāo)準(zhǔn)化。案例錄入信息如表1所示。這些信息中包括定性和定量的，對(duì)于定性因素，給出了相應(yīng)的文字性描述，并通過制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化。
表1 案例錄入信息表
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錄入階段 |
信息類別 |
錄入內(nèi)容 |
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一次錄入 |
基本信息 |
名稱、地址、地段等級(jí)、成交用途、交易時(shí)間、交易金額、付款方式、價(jià)格類型、貨幣類型、區(qū)位、交易類型、交易甲方、交易乙方、交易情況、土地類別、建筑面積、使用面積、公攤面積、建成時(shí)間、產(chǎn)權(quán)狀況、位置簡(jiǎn)圖、平面簡(jiǎn)圖、土地使用權(quán)年限、建筑面積、入庫(kù)人員、入庫(kù)時(shí)間、案例來(lái)源、審查人、審查時(shí)間、審查意見等 |
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二次錄入 |
修正信息 |
區(qū)域因素：商服繁華程度、交通狀況、公共服務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施等
個(gè)別因素：土地形狀、土地使用程度、建筑物設(shè)施設(shè)備、建筑物新舊程度、裝修、朝向等 |
說明：區(qū)域因素和個(gè)別因素錄入時(shí)進(jìn)行了詳細(xì)的信息分解，如對(duì)區(qū)域因素中的交通狀況從道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、距對(duì)外交通設(shè)施的距離、公交狀況等方面進(jìn)行量化和描述。
（2）案例錄入
現(xiàn)場(chǎng)采集的案例入庫(kù)時(shí)，錄入案例區(qū)位、成交用途、交易時(shí)間及案例處理所需信息后，系統(tǒng)執(zhí)行案例校核功能，即根據(jù)區(qū)位、用途、交易時(shí)間在市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析模塊中查詢市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)值，據(jù)此計(jì)算該案例交易單價(jià)與價(jià)格走勢(shì)值的偏離度，并判斷是否在給定的偏離度范圍內(nèi)，若不在范圍內(nèi)，則發(fā)出校核警示，并提供相應(yīng)處理措施；若在偏離度范圍內(nèi)，則進(jìn)入下一個(gè)處理過程。案例入庫(kù)時(shí)的校核能有效保證錄入案例為正常交易案例，從而控制案例修正幅度。
校核完畢后，系統(tǒng)按案例名稱、地址等屬性檢查是否存在同一案例重復(fù)錄入現(xiàn)象，并進(jìn)入相應(yīng)處理流程。為保證案例錄入信息的準(zhǔn)確性，系統(tǒng)提供二次錄入功能。案例信息全部錄入后，系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行案例編號(hào)處理，案例入庫(kù)完成，并提示是否錄入下一個(gè)案例。
案例錄入流程如圖3所示。
（3）案例庫(kù)更新
案例庫(kù)更新有兩種觸發(fā)方式：
① 數(shù)據(jù)庫(kù)在日常維護(hù)中自動(dòng)進(jìn)行檢測(cè)，每月
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