摘 要:文章試析了房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn),從而提出了防范對(duì)策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策
房地產(chǎn)是個(gè)熱門(mén)和利潤(rùn)豐厚的行業(yè),近三、四年來(lái),住宅價(jià)格每平方米提高了1500元左右,這成了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此,該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商由于策劃、經(jīng)營(yíng)、政策等諸多因素導(dǎo)致他們的樓盤(pán)不靚賣(mài)不出去。由此,投資者就應(yīng)具備防范各種風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力。本文擬就房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策作一初淺探討,以期得到專(zhuān)家的指導(dǎo)。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)淺析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)甚至賠本。房地產(chǎn)投資有以下幾種風(fēng)險(xiǎn):
1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資周期較長(zhǎng),所以只要通貨膨脹的因素存在,投資者就面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。八里小區(qū)的多家樓盤(pán) 2002年價(jià)位在1800元/平方米,2005年漲到3500元/平方米,結(jié)果從開(kāi)發(fā)商手里接過(guò)樓盤(pán)的購(gòu)房者賺而開(kāi)發(fā)商自己有些還賠了。
2.市場(chǎng)的供求風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資額大、投資周期長(zhǎng),這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。這樣的不良后果使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大,當(dāng)利率上升時(shí),企業(yè)支付的利息隨之增高,資本成本增大,樓盤(pán)成本加大,如果價(jià)格調(diào)高,樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng),如果價(jià)格不動(dòng),則利潤(rùn)減少甚至為零,更壞的結(jié)果是銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、虧本。
4.房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)政策的改變,尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái),必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品,例如新出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房對(duì)外銷(xiāo)售,征收5%全額營(yíng)業(yè)稅。這種政策限制投資者的資金收回時(shí)間和資金的變現(xiàn)能力以及樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格降低銷(xiāo)售時(shí)間增長(zhǎng)等。
5.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。包括:投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作;信息匱乏;決策失誤;不能處理好各種合同關(guān)系;違章或違法等。
房地產(chǎn)管理水平的高低,決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目收入支出的大小,也就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其經(jīng)營(yíng)支出低而收入高,這樣就保證了盡快回收資金,保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持,所以管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。相同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,為什么有的虧損,有的盈利,很大程度取決于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平。
投資不同類(lèi)型的房地產(chǎn),需要承擔(dān)的投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也不相同。普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小些。此外,房地產(chǎn)的戶(hù)型設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格品質(zhì)也直接影響著能否盈利。近幾年一度風(fēng)靡成都的精裝小戶(hù)型就以其獨(dú)特的功能受到市場(chǎng)的青睞而賺得1桶金。
6.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。上述各種風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中比較常見(jiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上,由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性,其中的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣的。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
為了確保房地產(chǎn)投資效益的最大化,投資者除了應(yīng)具備抗風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和防范投資風(fēng)險(xiǎn)的能力,還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防范對(duì)策。
1.高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性
可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這是房地產(chǎn)及其他任
項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測(cè)評(píng)PMQ上線(xiàn)啦！快來(lái)測(cè)測(cè)你排多少名吧~
http://www.vanceur.cn/pmqhd/index.html
