商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產(chǎn)項目中的計劃性風險自留。在房地產(chǎn)項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤?cè)氤杀?、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發(fā)生后,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值減少、經(jīng)營狀況不穩(wěn)定、信譽度降低,從而使企業(yè)處于不利的借款地位。同時,此時企業(yè)對現(xiàn)金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發(fā)生前就信譽不佳的房地產(chǎn)開發(fā)商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產(chǎn)開發(fā)商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而后行,最好盡可能在風險事件發(fā)生前與金融機構(gòu)簽訂一項應急貸款協(xié)議,確保風險事件發(fā)生后企業(yè)可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。
四、風險轉(zhuǎn)移
風險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉(zhuǎn)移和財務轉(zhuǎn)移兩種形式。根據(jù)風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉(zhuǎn)移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結(jié)果。否則,風險轉(zhuǎn)移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項目風險非保險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,有意識地采取某些非保險措施將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發(fā)生概率和損失程度的目的。房地產(chǎn)項目風險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實現(xiàn):一是轉(zhuǎn)移會引起項目風險及損失的某項開發(fā)活動; 二是將風險本身予以轉(zhuǎn)移。風險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或采取積極預防和抑制措施直接調(diào)節(jié)風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續(xù)存在,但將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產(chǎn)項目風險轉(zhuǎn)移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外,房地產(chǎn)項目風險的轉(zhuǎn)移雖然可以使風險在開發(fā)商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉(zhuǎn)移。風險的財務轉(zhuǎn)移包括非保險財務轉(zhuǎn)移和保險轉(zhuǎn)移。非保險財務轉(zhuǎn)移是指單位或個人通過經(jīng)濟合同,將損失或與損失有關的財務后果(財產(chǎn)損失、人員傷亡等)轉(zhuǎn)移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質(zhì)是通過風險的財務轉(zhuǎn)移,使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金,以補償風險事故發(fā)生后所造成的損失。大部分財務型非保險轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款來實現(xiàn)的。如在建筑活動承包中,建筑所有人可以通過合同將他對公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉(zhuǎn)移給建筑承包商。保險轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業(yè)主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉(zhuǎn)移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險并不能轉(zhuǎn)移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉(zhuǎn)移與風險回避、損失控制和風險自留結(jié)合起來運用。對于不可保風險,必須采取損失控制措施。即使對于可保風險,也應當采取一定的損失控制措施,這有利于改變風險性質(zhì),達到降低風險的目的。
參考文獻:
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