商來(lái)說(shuō)屬無(wú)奈之舉,本文不做詳細(xì)的研究,重點(diǎn)分析和研究房地產(chǎn)項(xiàng)目中的計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。在房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中,計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留的具體措施主要有風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀?、自我保險(xiǎn)和借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失三種。

　　需要注意的是,借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)處理方法本身亦具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上,當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減少、經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定、信譽(yù)度降低,從而使企業(yè)處于不利的借款地位。同時(shí),此時(shí)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個(gè)損失發(fā)生前就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)開發(fā)商,此時(shí)可能根本就借不到一分錢,這樣可能會(huì)使得風(fēng)險(xiǎn)程度加劇。顯然,房地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)用借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失的方法時(shí)應(yīng)三思而后行,最好盡可能在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前與金融機(jī)構(gòu)簽訂一項(xiàng)應(yīng)急貸款協(xié)議,確保風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后企業(yè)可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時(shí)應(yīng)付不時(shí)之需。

　　四、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項(xiàng)對(duì)策,分為非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論,投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由有關(guān)各方分擔(dān),而風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則是:任何一種風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)由最適合承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)或最有能力進(jìn)行損失控制的一方承擔(dān)。符合這一原則的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結(jié)果。否則,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就可能付出較高的代價(jià)。

　　1.非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中,有意識(shí)地采取某些非保險(xiǎn)措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān), 從而達(dá)到降低其自身項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和損失程度的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可通過(guò)兩種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn):一是轉(zhuǎn)移會(huì)引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng); 二是將風(fēng)險(xiǎn)本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)可以消除風(fēng)險(xiǎn),但與風(fēng)險(xiǎn)控制不同的是,它不是通過(guò)放棄、中止項(xiàng)目活動(dòng)或采取積極預(yù)防和抑制措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)達(dá)到消除、降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度的目的,而是允許風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在,但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度。當(dāng)然,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移必須通過(guò)正當(dāng)、合法的手段,而非無(wú)限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商和其他風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動(dòng),但卻不能因此將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本身消除或從總量上減少。

　　2.財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移是指單位或個(gè)人通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同,將損失或與損失有關(guān)的財(cái)務(wù)后果(財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡等)轉(zhuǎn)移給另一些單位或個(gè)人去承擔(dān)的一種方式。其實(shí)質(zhì)是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移,使轉(zhuǎn)讓人得到外來(lái)資金,以補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后所造成的損失。大部分財(cái)務(wù)型非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都是通過(guò)合同中的某些條款來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如在建筑活動(dòng)承包中,建筑所有人可以通過(guò)合同將他對(duì)公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險(xiǎn)。通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn),投資項(xiàng)目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任(因他人過(guò)失而承擔(dān)的責(zé)任)和賠償責(zé)任(因本人過(guò)失或不可抗力所造成損失的賠償責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。需要說(shuō)明的是,保險(xiǎn)并不能轉(zhuǎn)移投資項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn),一方面是因?yàn)榇嬖诓豢杀ｏL(fēng)險(xiǎn),另一方面則是因?yàn)橛行╋L(fēng)險(xiǎn)不宜保險(xiǎn)。因此,應(yīng)將保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避、損失控制和風(fēng)險(xiǎn)自留結(jié)合起來(lái)運(yùn)用。對(duì)于不可保風(fēng)險(xiǎn),必須采取損失控制措施。即使對(duì)于可保風(fēng)險(xiǎn),也應(yīng)當(dāng)采取一定的損失控制措施,這有利于改變風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì),達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

　　參考文獻(xiàn):

　　1.劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理.中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2005.

　　2.李啟明,陳興漢.房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè).中國(guó)城市出版社,2002.

　　3.陳有安等.項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)管理.中國(guó)計(jì)劃出版社,2000.

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