風險回避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發(fā)商常用的風險回避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發(fā)活動;二是改變房地產項目開發(fā)活動的性質、地點或工作方法。

　　二、損失控制

　　損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發(fā)生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

　　1.預防損失。風險預防是指在風險發(fā)生前,為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項風險因素所采取的各種措施,以降低風險損失發(fā)生的概率為目的。在房地產開發(fā)的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發(fā)商預防風險的任務:首先是準確把握國家和地區(qū)經濟的發(fā)展趨勢,制定適合自身特點的開發(fā)策略,合理評價和選擇開發(fā)投資方案,從根源上消除或減少房地產開發(fā)過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發(fā)企業(yè)內部風險管理,強化對房地產開發(fā)風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統(tǒng),防范風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發(fā)商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解、支持和幫助;第二,到當?shù)匾?guī)劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,采用系統(tǒng)的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險事故的預案工作。第三,及時協(xié)調、處理設計、監(jiān)理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現(xiàn)場。第五,盡快完成開發(fā)項目,縮短建設周期,這也是一些小開發(fā)商慣用規(guī)避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發(fā)商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業(yè)人士起草,并經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產存在的各種隱患。定期組織建筑物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

　　2.減少損失。減少損失是在風險事件發(fā)生時或發(fā)生后,采取的各種降低損失程度,或縮小損失發(fā)生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發(fā)生時的損失最小化;二是風險發(fā)生后的挽救措施。在房地產開發(fā)中,可采用一系列特殊的手段將開發(fā)中的風險損失降低到最低程度。準確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立后備措施;保護現(xiàn)場,收集證據(jù)。

　　三、風險自留

　　風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發(fā)商采取較現(xiàn)實的態(tài)度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,并承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發(fā)生并造成一定損失后,房地產開發(fā)商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失后為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由于非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發(fā)

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