房消費的需求。相反，隨著國民收入水平的逐步提高，同時，在實行嚴格計劃生育政策的情況下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新換代的欲望也越來越強烈。
房地產市場有效需求受到消費者實際購買力的限制。當消費者的購買能力由強變弱時，市場對房屋的有效需求就會減少，相反，當消費者的購買能力由弱變強時，市場對房屋的有效需求就會增加。這就說明房地產的有效需求水平，是隨著消費者實際購買力變化而變化的。因此，人均可支配收入決定了房地產的有效需求。
從表1可以看出，需求的價格彈性大于0，這說明住房需求隨著房價的提高而提高，表明住房的財富效應在中國非常明顯。
2.2房地產需求模式
現建立房地產需求模型，分析各種不同影響因素對房地產需求的影響程度.
經過對房地產需求量影響因素的分析，設定人口數量為X1、人均可支配收入為X2和住房價格為X3，作為自變量，房地產的需求量為Y，作為因變量。從而可以確定我國房地產需求量與人口的數量、人均可支配收入、住房價格的線性關系。1996-2003年房地產需求量及其影響因素資料見表2，通過建立多元線性回歸模型，得出多元線性回歸方程:
Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3
運用Eviews所得到的結果如表3，可以得到以下結論:一是F檢驗的結果為 254.4298，可見回歸方程的效果是高度顯著的。二是擬和優(yōu)度的檢驗中R=0.990 877，說明此回歸方程的擬和優(yōu)度是很好的。三是房地產需求量的影響因素中人口數量X1、人均可支配收入X:與房地產需求量Y呈正相關，住房價格X:與房地產需求量Y呈負相關，其中，人均可支配收入對房地產需求量的影響最大，人口數量對房地產需求量的影響最小。
2.3房地產需求預測
根據表2提供的數據，用最小二乘法可以分別建立關于人口數量X1、人均可支配收入X2和住房價格X3 以時間 t 為變量的趨勢方程：
X1=121 604.3+1 006.286t
X2=4 182.214+488.755 4t
X3=1 817.714+61.678 57t
根據上述方程,可以預測 2005~2007年的住宅房屋需求量，如表 4。
2.4 房地產結構需求預測
1997~2003 年房地產中不同用途房屋的需求資料如表 5，可以看出商品房所占的比重最高，占 70%；經濟適用房所占的比重為 20%，用以滿足中低收入者的需求。根據表 5 提供的數據，用最小二乘法可以分別建立商品房 Y1、別墅和高檔公寓 Y2、經濟適用房 Y3、辦公樓Y4、商業(yè)性用房 Y5 及其他用房 Y6 以時間 t 為變量的趨勢方程：
Y1=3 665.233+2 321.664t；Y2=-41.293 33+192.534 3t；Y3=683.088 0+631.442 0t；Y4=304.964 0+37.840 29t； Y5=196.199 3+313.565 4t；Y6=85.264 67+38.624 86t。
根據上述方程，可以預測2005~2007年的各類用途房屋的需求，如表 6。
3 所得到的啟示
從上述的分析與預測中不難看出，在以后幾年宏觀經濟局勢走好的基礎上，房屋需求仍然較為旺盛，房地產價格持續(xù)穩(wěn)步上升。隨著人均可支配收入的上升等原因，商品房、經濟適用房在房地產的總需求中所占的比重有小幅上揚的趨勢。
（1）在準確理解和把握中央宏觀調控政策、抑制投資膨脹的基礎上，要繼續(xù)保護和擴大消費需求，住房消費需求是當前居民需求的熱點，是擴大需求的主要內容，要繼續(xù)培育和刺激房屋消費的有效需求，應該保持原有居民住房消費政策的連續(xù)性，在新出臺的嚴禁炒作房地產政策中要避免影
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