房消費(fèi)的需求。相反，隨著國(guó)民收入水平的逐步提高，同時(shí)，在實(shí)行嚴(yán)格計(jì)劃生育政策的情況下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新?lián)Q代的欲望也越來(lái)越強(qiáng)烈。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求受到消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的限制。當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力由強(qiáng)變?nèi)鯐r(shí)，市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)減少，相反，當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力由弱變強(qiáng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)增加。這就說(shuō)明房地產(chǎn)的有效需求水平，是隨著消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力變化而變化的。因此，人均可支配收入決定了房地產(chǎn)的有效需求。
從表1可以看出，需求的價(jià)格彈性大于0，這說(shuō)明住房需求隨著房?jī)r(jià)的提高而提高，表明住房的財(cái)富效應(yīng)在中國(guó)非常明顯。
2.2房地產(chǎn)需求模式
現(xiàn)建立房地產(chǎn)需求模型，分析各種不同影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響程度.
經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)需求量影響因素的分析，設(shè)定人口數(shù)量為X1、人均可支配收入為X2和住房?jī)r(jià)格為X3，作為自變量，房地產(chǎn)的需求量為Y，作為因變量。從而可以確定我國(guó)房地產(chǎn)需求量與人口的數(shù)量、人均可支配收入、住房?jī)r(jià)格的線性關(guān)系。1996-2003年房地產(chǎn)需求量及其影響因素資料見(jiàn)表2，通過(guò)建立多元線性回歸模型，得出多元線性回歸方程:
Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3
運(yùn)用Eviews所得到的結(jié)果如表3，可以得到以下結(jié)論:一是F檢驗(yàn)的結(jié)果為 254.4298，可見(jiàn)回歸方程的效果是高度顯著的。二是擬和優(yōu)度的檢驗(yàn)中R=0.990 877，說(shuō)明此回歸方程的擬和優(yōu)度是很好的。三是房地產(chǎn)需求量的影響因素中人口數(shù)量X1、人均可支配收入X:與房地產(chǎn)需求量Y呈正相關(guān)，住房?jī)r(jià)格X:與房地產(chǎn)需求量Y呈負(fù)相關(guān)，其中，人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響最大，人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響最小。
2.3房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)
根據(jù)表2提供的數(shù)據(jù)，用最小二乘法可以分別建立關(guān)于人口數(shù)量X1、人均可支配收入X2和住房?jī)r(jià)格X3 以時(shí)間 t 為變量的趨勢(shì)方程：
X1=121 604.3+1 006.286t
X2=4 182.214+488.755 4t
X3=1 817.714+61.678 57t
根據(jù)上述方程,可以預(yù)測(cè) 2005~2007年的住宅房屋需求量，如表 4。
2.4 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)
1997~2003 年房地產(chǎn)中不同用途房屋的需求資料如表 5，可以看出商品房所占的比重最高，占 70%；經(jīng)濟(jì)適用房所占的比重為 20%，用以滿足中低收入者的需求。根據(jù)表 5 提供的數(shù)據(jù)，用最小二乘法可以分別建立商品房 Y1、別墅和高檔公寓 Y2、經(jīng)濟(jì)適用房 Y3、辦公樓Y4、商業(yè)性用房 Y5 及其他用房 Y6 以時(shí)間 t 為變量的趨勢(shì)方程：
Y1=3 665.233+2 321.664t；Y2=-41.293 33+192.534 3t；Y3=683.088 0+631.442 0t；Y4=304.964 0+37.840 29t； Y5=196.199 3+313.565 4t；Y6=85.264 67+38.624 86t。
根據(jù)上述方程，可以預(yù)測(cè)2005~2007年的各類(lèi)用途房屋的需求，如表 6。
3 所得到的啟示
從上述的分析與預(yù)測(cè)中不難看出，在以后幾年宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)走好的基礎(chǔ)上，房屋需求仍然較為旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上升。隨著人均可支配收入的上升等原因，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)的總需求中所占的比重有小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。
（1）在準(zhǔn)確理解和把握中央宏觀調(diào)控政策、抑制投資膨脹的基礎(chǔ)上，要繼續(xù)保護(hù)和擴(kuò)大消費(fèi)需求，住房消費(fèi)需求是當(dāng)前居民需求的熱點(diǎn)，是擴(kuò)大需求的主要內(nèi)容，要繼續(xù)培育和刺激房屋消費(fèi)的有效需求，應(yīng)該保持原有居民住房消費(fèi)政策的連續(xù)性，在新出臺(tái)的嚴(yán)禁炒作房地產(chǎn)政策中要避免影
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