【摘要】 本文應(yīng)用系統(tǒng)工程的思想和方法，對房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的管理活動中采用的系統(tǒng)方法作了全面介紹，旨在構(gòu)建管理行為的現(xiàn)代化，提高開發(fā)效益。

  1加強(qiáng)項目前期工作，把好決策關(guān)轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn
    影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗的決定性因素是項目決策。好的決策能從根本上把握整個項目的運作，實現(xiàn)既定的目標(biāo)。而決策階段的失誤只能靠項目進(jìn)行過程中的各個環(huán)節(jié)的不懈努力去力爭減少損失。因此，要把項目決策作為頭等大事對待，認(rèn)真做好決策階段的工作。該階段主要應(yīng)做好下面三個方面的工作：
（1）市場調(diào)查。全面了解市場供需情況、消費者偏好、競爭者狀況，有關(guān)行業(yè)政策法規(guī)、各種稅費等；
（2）方案策劃。根據(jù)對市場的調(diào)查研究進(jìn)行開發(fā)項目市場定位，確定開發(fā)性質(zhì)、規(guī)模及具體操作方式，編寫項目建議書和可行性分析報告；
（3）資源配置。根據(jù)項目開發(fā)方案所確定的規(guī)模和建設(shè)周期，確定項目開發(fā)各階段所應(yīng)配備的人員、資金及其他必要條件，開發(fā)項目應(yīng)量力而行，切忌在必要條件未具備時草率上馬。
  2認(rèn)真做好項目設(shè)計工作
    項目設(shè)計是房產(chǎn)開發(fā)過程中的重要階段：一方面，項目設(shè)計要充分體現(xiàn)開發(fā)方案的思路，與項目的市場定位相吻合；另一方面，又要在滿足各種使用功能要求的前提下，通過比較不同的設(shè)計方案，盡量降低整個工程的造價。該階段應(yīng)注重以下幾方面的工作：（1）既要考慮最大限度地利用土地的價值，又要考慮依靠合理的規(guī)劃、美觀的造型，實用的內(nèi)部布局來增加物業(yè)的吸引力；（2）要注重建筑物基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備及材料等多方面選擇的控制成本，設(shè)計階段對成本的控制是決定性的控制；（3）對不同地區(qū)的開發(fā)項目，應(yīng)加強(qiáng)對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅牧私猓⒅匚?、采納當(dāng)?shù)匦兄行У脑O(shè)計方案，以避免設(shè)計方案保守或材料選擇不當(dāng)所帶來的成本增加；（4）根據(jù)項目的初步設(shè)計，做好概算審查，通過概算來指導(dǎo)調(diào)整設(shè)計方案。
  3加強(qiáng)開發(fā)項目的計劃性轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn
    當(dāng)項目開發(fā)方案及初步設(shè)計方案確定后，要進(jìn)行土地征用、勘測設(shè)計、施工隊伍選擇、工程監(jiān)理、設(shè)備材料選購、輔助工程確定、銷售、進(jìn)度協(xié)調(diào)、竣工驗收、決算、物業(yè)管理等多項目工作，要與許多方面打交道。因此，為保證項目的順利開展，必須制定貫穿開發(fā)工作全過程的詳細(xì)計劃，以用來指導(dǎo)具體的開發(fā)工作，把握項目開發(fā)的整體進(jìn)度。項目開發(fā)計劃應(yīng)包括：開發(fā)工作計劃（含工程進(jìn)度表）、分階段投資計劃、營銷計劃、獎金投入及回收計劃等。
  4建立項目經(jīng)理責(zé)任制
    良好的開發(fā)方案和詳細(xì)可行的計劃是需要合適的人員去具體實施的，因此，實行項目經(jīng)理責(zé)任制是保證項目成功的關(guān)鍵。建立項目經(jīng)理責(zé)任制首先要確定擔(dān)任項目經(jīng)理的基本條件，基本條件包括：事業(yè)心、管理協(xié)調(diào)能力、技術(shù)水平和開發(fā)經(jīng)驗等。通過項目經(jīng)理責(zé)任制明確項目經(jīng)理在項目開發(fā)過程中的責(zé)、權(quán)、利，使其能在其權(quán)限范圍內(nèi)負(fù)責(zé)開發(fā)方案的落實和計劃的執(zhí)行，從而確保項目運作成功。
  5積極推行招標(biāo)投標(biāo)制
    實施招標(biāo)投標(biāo)制是利用建筑業(yè)市場競爭，促使承包方加強(qiáng)經(jīng)營管理、縮短建設(shè)工期、確保工程質(zhì)量、降低工程造價，從而提高開發(fā)項目效益的有效手段，也有利于在企業(yè)內(nèi)部形成科學(xué)決策、反腐倡廉的良好機(jī)制，因此應(yīng)成為企業(yè)開發(fā)項目選擇承建單位的主要手段。招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容包括：開發(fā)項目總承包、勘察設(shè)計招標(biāo)、材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)、邀請招標(biāo)及議標(biāo)等方式。
  6加強(qiáng)施工階段的管理轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn
    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，施工階段是整個開發(fā)工作最主要的階段，這一階段是商品房實物形成階段，它決定了企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。施

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