內(nèi)容摘要：城市大型商業(yè)設(shè)施的投資建設(shè)，是我國商業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)中一個值得高度關(guān)注的熱點。以大型購物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)，對我國城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜深刻的影響。本文基于項目社會評價理論，研究了我國城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價問題。文章在回顧項目社會評價理論發(fā)展進(jìn)程的基礎(chǔ)上， 分析了城市商業(yè)開發(fā)項目社會評價的現(xiàn)實必要性，并結(jié)合我國構(gòu)筑和諧社會的目標(biāo)，提出了城市商業(yè)開發(fā)項目社會評價體系。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項目評價 社會評價 城市

　　項目社會評價，主要應(yīng)用社會學(xué)、人類學(xué)、項目評估學(xué)的一些理論和方法，通過系統(tǒng)地調(diào)查、收集與項目相關(guān)的各種社會因素和社會數(shù)據(jù)，分析項目實施過程中可能出現(xiàn)的各種社會問題，提出盡量減少或避免項目負(fù)面社會影響的建議和措施，以保證項目順利實施并使項目效果持續(xù)發(fā)揮。近10年來，我國城市商業(yè)的現(xiàn)代化在給我國公眾在帶來生活品質(zhì)提升的同時，相關(guān)利益群體也承受諸多負(fù)面效應(yīng)和代價。如城市中小商業(yè)的發(fā)展因為大型業(yè)態(tài)過度發(fā)展而受到抑制，大型連鎖企業(yè)對其供應(yīng)鏈上上下游企業(yè)的利益壓榨問題等等。如何基于我國國情現(xiàn)實和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要，圍繞科學(xué)和諧新型發(fā)展觀，構(gòu)建城市商業(yè)開發(fā)項目的社會評價體系，具有日趨重要的現(xiàn)實意義。

　　項目社會評價理論研究回顧

　　項目社會評價的理論研究，在我國建設(shè)和諧社會作為國家發(fā)展新型目標(biāo)的時代背景下，正在成為多個學(xué)科，包括社會學(xué)科、管理學(xué)科、以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)科研究的中心之一。在這一研究領(lǐng)域，近年來相關(guān)研究文獻(xiàn)的研究重點，主要集中于三個方面：即關(guān)于項目社會評價發(fā)展階段的研究、關(guān)于項目社會評價內(nèi)容的研究、關(guān)于項目社會評價方法和范式的研究。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于項目社會評價的發(fā)展階段

　　項目社會評價理論和方法隨著社會發(fā)展觀的演變而逐步產(chǎn)生和發(fā)展，大致經(jīng)歷了4個發(fā)展階段（朱東愷，2004），見表1。項目財務(wù)評價階段。在20世紀(jì)50年代以前，只進(jìn)行項目的財務(wù)評價，其特點是尋求項目利潤最大化。項目SCBA評價階段。20世紀(jì)50年代以后，在凱恩斯經(jīng)濟(jì)理論的影響下，歐美國家政府實行福利政策，大量增加公共支出，對許多文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、水利和環(huán)境等社會公共福利事業(yè)進(jìn)行投資。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家逐步形成了一種適應(yīng)評價公共項目的社會費用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是從國民經(jīng)濟(jì)角度，站在國家立場出發(fā)進(jìn)行評價。項目環(huán)境評價階段。20世紀(jì)70年代以來，投資項目的環(huán)境評價的理論與方法逐步得到形成并得到發(fā)展。但“以物質(zhì)為中心”的經(jīng)濟(jì)評價沒有反映分配效果，不能保證項目的最優(yōu)選擇；環(huán)境評價經(jīng)常忽略社會經(jīng)濟(jì)影響評價，雖然它能減輕一些項目的主要不利影響，但在引導(dǎo)公眾參與、促進(jìn)信息公開、減少負(fù)面社會影響等方面有所欠缺。項目社會評價階段。隨著發(fā)展觀從“以物質(zhì)為中心”到“以人為中心”，再到20世紀(jì)90年代的“以人為中心的可持續(xù)發(fā)展”，投資項目社會評價(Social Assessment，簡稱SA)在國際社會越來越受到重視。項目評價從經(jīng)濟(jì)評價發(fā)展到環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會等方面的評價。社會評價在項目評價體系與決策中扮演越來越重要的角色。



　　（二）項目社會評價的內(nèi)容

　　在項目社會評價的內(nèi)容上，國內(nèi)外學(xué)者、專家的觀點不盡一致，所提出的項目社會評價體系的緯度與內(nèi)容存在著顯著的差異。有代表性的觀點是：

　　戚安邦（2004）認(rèn)為項目社會評價指標(biāo)體系的內(nèi)容，包括：項目對社會經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)；項目對資源利用的影響；項

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