p;               按1.5%計(jì)取
5.5        招標(biāo)代理費(fèi)        124300        m2        60                招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法
5.6        其它建設(shè)稅費(fèi)        124300        m2        124.3                報(bào)建費(fèi)、審查費(fèi)以及零星費(fèi)用等
6        預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）                        807.18        0.02        按建設(shè)總投資3%計(jì)取
7        建設(shè)期利息                        367        0.01        銀行貸款按建設(shè)總投資20%計(jì)取
總計(jì)                        41461.02        1.00       [page]
備注：
（1）裝修標(biāo)準(zhǔn)如下
①        屋頂：高級(jí)天面瓦
②        外墻：優(yōu)質(zhì)外墻磚，預(yù)置空調(diào)室外機(jī)位
③        窗門：高級(jí)鋁合金窗配名廠玻璃
④        入口大堂：高級(jí)石材及瓷磚
⑤        電梯大堂：墻身及地臺(tái)鋪貼高級(jí)瓷磚
⑥        電梯：每幢均裝設(shè)高級(jí)電梯
⑦        信箱：每戶均有專用信箱
⑧        大門：采用高級(jí)飾面豪華木門配名廠不銹鋼鎖及防盜眼
⑨        房門：采用高級(jí)飾面木門配名廠不銹鋼鎖
⑩        客廳地面：地面鋪名廠地磚配美觀地腳線，內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆連精美天花石膏角線及客飯廳配精美吊燈
⑪        房間：地面鋪高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板配美觀地腳線，內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆連精美天花石膏角線及吸頂燈
⑫        衛(wèi)生間：地面及墻身砌高級(jí)瓷磚、高級(jí)座廁、高級(jí)洗臉盆、名廠浴缸或淋浴格、精美浴室五金配件、排氣扇、天花吸頂燈。
⑬        廚房：墻身及地面鋪砌名廠瓷磚、木飾面趟門連門套、內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆連鋁扣天花及吸頂燈，附送新款高級(jí)組合櫥柜，連煤氣爐和抽油煙機(jī)
⑭        陽(yáng)臺(tái)：地面鋪砌高級(jí)瓷磚，鐵花欄桿，天花吸頂燈
⑮        水、電、煤氣表：每戶均有獨(dú)立之水、電、煤氣表
⑯        直飲水及煤氣工程：管道鋪設(shè)到戶
⑰        給排水工程：給排水管道及潔具均安裝完成
⑱        電氣工程：分戶配電箱、管線及開關(guān)、插座、燈具均安裝完成
⑲        寬頻網(wǎng)絡(luò)：預(yù)置寬頻上網(wǎng)插口
（2）暖通工程與市政配套費(fèi)由于缺乏用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)而未計(jì)量；
（3）銷售稅費(fèi)屬于銷售期間發(fā)生的費(fèi)用，未納入總投資范圍。
2. 財(cái)務(wù)狀況及風(fēng)險(xiǎn)分析
2.1 效益分析說明
(1）        收入分析為靜態(tài)分析，未考慮資金時(shí)間價(jià)值；
(2）        鑒于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷售分析，本項(xiàng)目的計(jì)算期為1.5年；
(3）        各項(xiàng)稅收及費(fèi)用參照目前太原市的一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
(4）        本項(xiàng)目的收入主要來自三個(gè)方面的銷售收入：住宅、商場(chǎng)；
(5）        住宅售價(jià)的制定參照太原市住宅基準(zhǔn)定價(jià)，考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和銷售對(duì)象；
2.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取
(1）        住宅銷售面積為110200平方米，精裝修的售價(jià)定位為6500元/平方米；
(2）        商場(chǎng)可出售面積為14100平方米，售價(jià)定位為8000元/平方米；
(3）        各項(xiàng)稅費(fèi)主要為營(yíng)業(yè)稅、銷售稅和企業(yè)所得稅等，取銷售收入的15%，促銷廣告及管理等費(fèi)用取銷售收入的5%。
2.3 銷售收入及相關(guān)費(fèi)用
由以上的分析，銷售收入及相關(guān)費(fèi)用預(yù)測(cè)詳見下表：
表3-2                  銷售收入及相關(guān)費(fèi)用預(yù)測(cè)分析表
序號(hào)        項(xiàng)目        可售面積（m2）        售價(jià)（元/m2）        金額（萬元）        備注
一、銷售收入
1        住宅        110200        6500        71630.65       
2        商場(chǎng)        14100        8000        11280       
小計(jì)                        82910.65       
二、相關(guān)稅費(fèi)
1                稅費(fèi)        82910.65        12436.6        費(fèi)率為15%
2                銷售費(fèi)用        82910.65        4145.5        費(fèi)率為5%
小計(jì)                        16582.1       
2.4 風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)上述計(jì)量分析，本項(xiàng)目土地成本、土建成本、前期各類稅費(fèi)分別占總投資比例依次是：31%，34%，8%，其中，土地成本是剛性成本，其余為彈性成本。按房地產(chǎn)項(xiàng)目通常投資比例（土地成本占投資總成本的20%），本項(xiàng)目土地成本屬偏高范疇，因而對(duì)投資利潤(rùn)空間有著較大的影響。如果項(xiàng)目定位為低端產(chǎn)品，就會(huì)存在利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)（利潤(rùn)空間偏小）。
3. 效益評(píng)估
3.1 項(xiàng)目盈利能力（利潤(rùn)區(qū)值適應(yīng)度

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