開發(fā)的主要功能。
2．后策劃階段——增值策劃
后策劃階段以增值策劃理論為代表，以提高樓盤相對(duì)價(jià)值為主要目的，策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，應(yīng)用等值策劃的技術(shù)手段、利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費(fèi)者可察覺的使用價(jià)值，提高樓盤相對(duì)銷售價(jià)格——使樓盤增值，從而達(dá)到營(yíng)銷目的的一種策劃方式。
增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求——即通過創(chuàng)新適應(yīng)需求、引導(dǎo)需求、挖掘需求。
增值策劃的結(jié)果，真正確立了房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的位置，使以用戶為核心，策劃為主體功能，營(yíng)銷為主要功能成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)模式。
六、整合營(yíng)銷觀念階段——整合策劃
整合營(yíng)銷是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益，各種營(yíng)銷技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷理念。整合營(yíng)銷要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)成為企業(yè)各部門的工作，即所謂的營(yíng)銷非功能化，營(yíng)銷等于企業(yè)的全部?！?
在整合營(yíng)銷時(shí)代，房地產(chǎn)的策劃模式也將進(jìn)入整合策劃時(shí)代。房地產(chǎn)整合策劃將改變從靜態(tài)的角度分析市場(chǎng)、研究市場(chǎng)，然后再想方設(shè)法去迎合市場(chǎng)的作法，它使地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)外各種技術(shù)手段，強(qiáng)調(diào)以動(dòng)態(tài)的觀念，主動(dòng)地迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，更加清楚地認(rèn)識(shí)到企業(yè)與市場(chǎng)之間互動(dòng)的關(guān)系和影響，不再簡(jiǎn)單地認(rèn)為企業(yè)一定要依賴并受限于市場(chǎng)自身的發(fā)展。而是告訴企業(yè)應(yīng)該更努力地發(fā)現(xiàn)潛在市場(chǎng)，創(chuàng)造新的市場(chǎng)，最終是要提升房地產(chǎn)價(jià)值、創(chuàng)造房地產(chǎn)品牌。轉(zhuǎn)貼于：http://www.vanceur.cn