素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有:
一、最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價(jià)和銷售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價(jià)格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的銷售量。最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時(shí)，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最低出租率的分析。
二、最高土地取得價(jià)格。土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。當(dāng)土地費(fèi)用超過這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目將無法獲得足夠的收益。
最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地價(jià)格之間差距越大，最高土地取得價(jià)格越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目承受土地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。
三、最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時(shí)，最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
第六十四條 概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。概率分析的一般步驟為:
一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。
二、選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
三、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。
四、計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。（回篇首）
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選
第六十五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。
第六十六條 在進(jìn)行可供比較方案比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案比選指標(biāo)有:
一、差額投資內(nèi)部收益率 (△IRR)。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為:

式中 —— 投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；
——投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；
n——開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。
在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率 （MARR）進(jìn)行比較，當(dāng)△IRR≥MARR 時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 [page]
二、凈現(xiàn)值 (NPV)
NPV 
在進(jìn)行方案比選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。
三、等額年值(AW)。

在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。
第六十七條 當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選，如果要采用差

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