期支付利息=期初本金累計(jì)×期利率
每期償還本金=Ic/n
國外借款除支付銀行利息外，還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用;為簡化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。
二、借款償還期的計(jì)算。
1•國內(nèi)借款償還期:具有自營部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算國內(nèi)借款償還期。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算國內(nèi)借款償還期。
國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息 (Id)所需要的時間。其計(jì)算公式為:

式中 Pd ——國內(nèi)借款償還期，從借款開始期計(jì)算;
Rt ——第f期可用于還款的資金，包括:利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。
借款償還期可由資金來源與運(yùn)用表或國內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為:
Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)
以上計(jì)算結(jié)果是以期為單位，注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。
2.國外借款償還期:涉及利用外資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件 (包括寬限期、償還期及償還方式等)計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。
第五十八條 資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值 (即資金缺口)。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?(如短期貸款等)予以解決。資金平衡分析一般通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行。
第五十九條 資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn)與負(fù)債的情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。如果資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，則應(yīng)檢查其他基本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債分析可通過資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行?；仄?
第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析
第六十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要組成部分，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。
第六十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。可進(jìn)行不確定性分析的因素主要有:租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。
第六十二條 敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響;通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個步驟:
一、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價(jià)指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
二、確定不確定性因素可能的變動范圍。
三、計(jì)算不確定性因素變動時，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值。
四、通過評價(jià)指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價(jià)指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進(jìn)行比較。
第六十三條 臨界點(diǎn)分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因

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