第五十六條 財務盈利能力分析主要是考察房地產項目的財務盈利能力水平。根據(jù)房地產項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標:
一、財務內部收益率 (FIRR)。房地產項目的財務內部收益率是指房地產項目在整個開發(fā)經營期內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為:
式中 CI——現(xiàn)金流人量;
CO——現(xiàn)金流出量;
:第f期的凈現(xiàn)金流量; n: 開發(fā)經營期 (開發(fā)期與經營期之和)。
財務內部收益率可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財務評價中，將求出的全部投資或資本金 (投資者的實際出資額)財務內部收益率與投資者可接受的最低收益率 (MARR)或設定的基準收益率i。比較，當FIRR≧MARR或FIRR≧i時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以考慮接受的。
當財務報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務內部收益率應換算為以年為期單位的財務內部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進行比較。如以季為期的單位，換算公式為:
FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%
二、財務凈現(xiàn)值 (FNPV)。財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率iC，將房地產項目開發(fā)經營期內各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以iC為例，其表達式為:
財務凈現(xiàn)值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。財務凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產項目，在財務上是可以考慮接受的。
三、投資回收期 (主要適用于出租和自營的房地產項目)。投資回收期是指以房地產項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產項目開發(fā)期的起始年算起。其表達式為:
投資回收期可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表 (全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細計算公式為:投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流量)
上式得出的是以期為單位的投資回收期，應再把它換算成以年為單位的投資回收期。第一章———總則
四、投資利潤率。
投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%
五、資本金利潤率。
資本金利潤率=年平均利潤總額+資本金×100%
六、資本金凈利潤率。
資本金凈利潤率=年平均所得稅后利潤總額+資本金×100%
第五十七條 房地產項目清償能力分析主要是考察房地產項目開發(fā)經營期內的財務狀況及償債能力。
一、借款利息的計算。
1•有效利率:有效利率=[1+（rt/m）]m-1
式中 rt——名義期利率;
m——每期計息次數(shù)。
2．利息計算方法:(1)按期計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當期均在期中支用，按半期計息，其后各期按全期計息;還款當期按期末償還，按全期計息。每期應計利息的近似計算公式為:
每期應計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率
(2)等額償還本金和利息總額的計算公式:
式中 A——每期的還本付息額;
IC ——寬限期末固定資產投資和開發(fā)產品成本的借款本金或本息與初始經營資金借款本金之和;
I——期利率;
n——貸款方要求的借款償還時間 (由還款期開始計算)。
等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=A-每期支付利息
期初本金累計=Ic -本期以前各期償還本金累計
(3)等額還本，利息照付計算公式:
式中A’t ——第z期還本付息額。
等額還本，利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的，償還期內每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計算公式為:
每